今期開始一連三星期的會計新準則精讀，務求將過去一年提過的新例對公司盈利的影響，濃縮為三千多字，方便未受過會計訓練的投資者，可以即時掌握基本要點。
要數本地投資者最關注，又或者對本地上市公司影響至深的新準則，首推有關「投資物業升值部份計入盈利虧損」。香港經濟由地產主導，地產股又是投資者熱門的選擇，連銀行都會有收租物業，而且價值升跌舉足輕重，難怪投資者印象最深的，是這類物業市價大起大跌，令公司盈利大幅波動。
盈利大波動惹詬病
投資物業新準則帶出最為人詬病的問題──盈利從此會變得大上大落，而且並非全部反映公司的經營情況。一向依賴市盈率作為股價高低的指標的投資者，頓時覺得無所適從。
報章財經版提議，投資者可自行減去那些因升值而來的帳面盈利，將數字還原至舊制前身。做法是「削足就履」。其實新制在其他有關營運方面的細節，例如壞帳的計算方法、土地資產由折舊變成租金支出等，都會令經營盈利出現比過往不同的變化。自行計算一個以為是還原舊制的數字，再作歷史比較，同樣會變成「蘋果與橙」局面。
最正統的方法，是改變以往對盈利的概念。從前的帳面盈利，就好像出糧戶口月結單，只反映每月收入增加多少之數目，分別是閣下出糧用現金找數，但公司盈利則是記帳而已。
新制之下，帳面盈利變成閣下的綜合理財月結單。除了看見每月出糧數目，還有手上那批藍籌股的市值升跌，再加上正在居住那層負資產究竟現值多少，甚至乎你另外一間五百呎收租物業的租金收入。如今的公司盈利，就是結集所有可以帶來收入來源的一個綜合數字。
要看透綜合數字，就要清楚綜合數字成份內所有的構成部份。假如對某些不明白的雜質，例如衍生工具入帳，又或者認購權化為費用出數，統稱為與經營無關而私自扣除了事，對真正希望獨立分析而作出投資決定，毫無幫助。
領匯可作最佳教材
投資物業升值計入盈利之內，對上市公司表現有多大影響？最好的例子，相信非領匯（823）莫屬。既然投資物業是指收租為主的資產，本業是以租金作為投資回報的領匯，就自然是絕佳案例。趕得及在收山之前，用得上領匯的招股書，算我走運。
領匯重新上市，連股票代號都由2382轉為823。假如投資者手上還有去年的招股書，不難發現新準則令這間房地產基金的盈利翻天覆地。
在去年的招股書，領匯03、04年分別獲得7億幾及25億的純利，但在剛出版的招股書中，在應用會計新制下，03年虧損近6億、04年倒過來狂賺100億。出現的這差天共地的數字，原因是03年物業價值下跌23億，但04年則升值近90億元。
同一間公司，同一段時空，但盈利數字南轅北轍，明顯地是拜新制所賜。其實投資物業03年減值，而04年升值這情況，在去年的招股書都有，只不過是在估值儲備內計算，未有浮在盈利讓投資者看見。不過，何解兩份招股書的減值升值數目有別？我就不得而知。
所以，新制下的盈利只不過將以前隱藏在儲備的數目浮現，再綜合公司身家升跌的其他數目。自行扣減作為應付新制方法，有點兒自欺欺人。
年青會計師協會
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