去年12月引起全城認購潮的領匯（823）房地產信託基金（TheLink）決定捲土重來，並將於明天（星期一）開始接受公開認購申請，從目前市民的討論、投資者查詢以及傳媒的報道情況來看，今次領匯再度公開招股，反應料遠遜去年。其實，這並非一件壞事，至低限度已反映市民大眾對於應否認購作出衡量。
話雖如此，筆者相信明天仍會有部份市民在銀行排隊領取申請表。何以說今次認購反應較去年遜色並非壞事？這可從多方面角度分析，其中以利率因素最為關鍵，去年領匯上市，本港銀行存款利率仍處於零至1厘之間，將資金存放於銀行，與認購有6厘多息率回報的領匯比較，實在差距太大，對一般存戶而言，即使面對領匯之市場價格波動風險，但仍具有吸引力。對於一向投資股票的人士來說，即使以孖展借貸認購，成本亦遠低於目前的利息成本，這均影響投資者的認購意欲，而市民及投資者似已衡量了這個投資與回報的問題。
另一項市場環境因素改變便是房地產信託基金的供求問題，去年領匯申請上市時，在本港是第一間以信託基金形式上市的投資產品，而且打着房委會的名號，予人的感覺是新鮮及穩定。但時至今日，已有多間房地產信託基金計劃上市（這些並非政府房地產物業），市場有不同選擇。與此同時，私人商場、停車場在過去一段時間的加租速度及幅度驚人，房委會旗下物業租金收入「穩定」的賣點也變為「欠缺吸引」的因素。
根據一些物業研究報告數字，今年首3季，本港私人商場租金平均再上升一成以上，而領匯旗下商場租金自今年5月以來只上升1%（今年5月為領匯接手管理將上市的商場）。
進取者不如買收租股
不過，領匯今次重新招股的訂價（9.7元至10.3元）卻較去年（10.51元至10.83元）為低，而散戶的折扣優惠亦由去年的3%提高至5%，換言之，散戶認購之訂價為9.215元至9.785元，若與去年的折扣價比較，散戶的認購價較去年低9.6%至6.8%，這較機構投資者的認購價為吸引。但有一點要注意的是息率問題，雖然認購價及折讓均較去年吸引，但按散戶認購價計算，本年度的息率（年率計算）平均為6厘，明年度則為6.5厘，較去年招股的息率為低，這反映領匯今後在管理旗下商場物業上，仍需在控制成本及提高租金收入方面下功夫。
對於穩健的存戶來說，目前一年期定存可有達3.5厘至4厘的息率總較安全，但對於可以承受若干風險的存戶或投資者而言，亦無妨將領匯作為投資組合的一分子，對於可冒較大風險的投資者來說，候低買入九倉（004）、希慎（014）及太古A（019）等收租股，仍是較直接的策略。
熊麗萍
滙業財經集團證券部主管
作者熊麗萍為證監會持牌人士，本文所提及之上市法團，作者及其有聯繫者目前並無擁有財務權益。