為了與國際財務報告準則接軌，以鞏固本地金融市場及上市公司的競爭力，香港會計師公會修訂了多項會計標準與詮釋，而新的標準已於本年1月1日起的公司會計年度生效。
在多個修訂項目中，全新的《香港會計準則第40號》對在本港從事房地產業務及持有物業作長線投資的公司，無論在會計編制及稅務方面，均有重大的影響。
新的會計要求對上述從事房地產業務及物業投資的公司的影響，主要有以下三方面：
1.投資物業在年結時重估的差異，須確認為收入或虧損；
2.物業發展公司必須在出售已發展完成的物業及當重大風險已向賣方轉移後，才可確認相關的售樓收入；
3.由擁有者管理的酒店，須在年結時計算折舊。
第（2）及（3）項的影響，主要涉及從事房地產發展的公司及酒店擁有和管理的公司。根據以往的會計標準，物業發展公司在預售樓花時，已可按建築的進度，把部份售樓利潤計入損益表內。但根據上述第（2）項的規定，該些公司在預受樓花時獲取的利潤，必須在建築完成後才可入帳。
另外，以往毋須計算折舊擁有和管理酒店的公司，在上述第（3）項新的會計準則下，亦須在年結時計算折舊，而此舉將影響該些公司的盈利表現。但我們相信，受第（2）及（3）項影響的公司，數目及受影響程度不應太大，因此本文將集中討論第（1）項，因其影響範圍將涵蓋所有持有物業作為投資的公司。
根據《會計準則第40號》規定，公司在每年年結時，必須把當年投資物業公允值的所有變化（包括升值及減值）計入損益表內，而過往的會計準則只規定公司在出售投資物業產生盈利或虧損時，才計入損益表內。
新的《會計準則第40號》讓公司把上述未兌現的盈利反映在損益表內，這未兌現盈利雖是衍生於長線投資物業，而本港稅例亦已訂明出售長線資產的利潤毋須徵稅，但在確認該盈利是否屬於長線資產的問題上，仍有可能引致稅務局提出疑問。相關的盈利，在物業投資公司未能提出充份理據證明是由長線投資資產衍生的情況下，有可能被稅務局裁定為應課稅利潤，因而被徵收利得稅。
稅務申報變得複雜
雖然新的會計準則已於去年12月頒布，並在本年1月起生效，但直至目前為止，稅務局並未就此問題向公眾作出任何指引。根據新的會計準則而產生的盈利，將帶來更多未實現公允值上升收益的利得稅評估，亦為擁有物業投資的公司帶來不確定的稅務狀況，以及令稅務申報變得更為複雜。
此外，本港稅例不容許公司把即年的虧損抵銷往年利潤，因此，公司的稅務有可能出現以下狀況：投資物業因有未兌現盈利，未出賣前被徵稅，可是在日後出售物業時卻錄得虧損。如在賣出物業年度內，公司沒有其他利潤抵扣虧損部份，公司的整體稅務負擔將較以往的會計標準為重。
為減少公司稅務狀況存在不確定性，以及避免日後與稅務當局發生爭拗，擁有投資物業的公司應對新的會計標準作深入的了解及衡量其稅務影響，公司亦應評估是否有足夠的理據及相關文件，支持目前持有的物業是作為長線投資資產。日後公司在購買投資物業時，亦應準備充足的文件及理據，以表明該物業是用作長線投資的，並為配合新的會計制度作好準備。
何樹強 稅務總監
譚振雄 香港稅務部副主管合伙人
德勤會計師行