新鴻基地產（016）05年（6月年結）並無採用新會計準則，否則盈利足以超越97年，創歷史新高。新地現價80.50元，較97年8月歷史高價低26%，而05年盈利則較當年低27%，差幅相若。
■在新地的歷史中，盈利超過100億元的有4年：96、97、00及05年。05年（6月年結），新地營業額229.45億元，微增5.4%；純利103.71億元，增50%，每股盈利由2.88元增至4.32元。
新地聲言在06年才會採取新的會計準則，即重估物業增值列作盈利。05年若然採取新準則，純利可提升76億元，至179.7億元，較97年歷史最高紀錄141.60億元超出27%。儘管新地05年盈利與00年相若，過去一二十年盈利增長，仍然令人咋舌。05年盈利原來是20年前（85年賺4.73億元）的21.9倍；20年前月入萬元的高薪打工仔，99.99%今日月入不會是21.9萬元。
去年盈利增長，原因包括售樓邊際利潤較高。銷售物業102.74億元，只微增2.7億元，但分類經營盈利36.26億元，則大增12.25億元；租金收入50.56億元，只增2%。
■06年，售樓邊際利潤上升，租金收入增加，但再無類似去年出售碼頭等特殊盈利，預測盈利130億元，增25%，每股5.41元。現價80.50元，往績PE18.6倍，預測14.9倍。
■05年6月底，新地每股帳面NAV62.54元。物業全面再秤，每股實際NAV估計85-90元。未計上周新奪牛池灣地皮，新地在本港的土地儲備達4190萬方呎（樓面），未計農地2100萬方呎（地盤）在內。每方呎土儲價值升跌500元，代表NAV增減210億元，或每股升跌8.75元。
搞REITs作用不大
■本港土儲中，有2200萬方呎屬已落成的投資物業，去年租金收入50.56億元，計算開支後的營業盈利37.40億元，大有條件搞REITs上市。不過對股價刺激作用不大，因為股價距離實際NAV不遠。
●本港地產股習慣較NAV有折讓，新地現價距實際NAV不遠，不易有太突出表現，估計與大市同步。無暇炒出炒入，吃不起驚風散及怕誤踏地雷的投資者，新地是理想穩健對象。持有新地，睡得安樂。
何車