上周的官地拍賣成績理想，日進百億，政府自然滿意，分析員的看法現分歧，有說成交價反映樓市前景佳，亦有說成交價太高，是不祥之兆，但整體而言，仍是看好樓市前景者較多。也許較客觀的指標在於業主及買家的普遍看法，不少正放盤的業主封盤、反價或加價，買家雖未必大舉追貨，但對於業主有較佳的議價能力卻是不能不接受的，如無意外，短時間內樓宇成交會因買賣雙方拉鋸而難以大幅增加，但睇樓量上升將是必然發展。
拍地成交價反映未來的物業「成本價」，而非「市價」，故不宜把拍地成交價直接與現時的樓價相比，到時的市價只能按到時的市況制訂，那是一個市場接受的價格，否則，樓是會滯銷的，然「麵粉」與「麵包」始終會惹一聯想，而兩者之間亦存在一種必然互相影響的關係，故買賣雙方參考「未來價」以作「現市價」之釐訂，則絕對是必然而合理的行為，只是由於未來的市場會有變數，故業主反價的幅度往往遠低於拍地價所反映的「現價與拍地價」的差異。
要樓價追貼拍地價，必須一些客觀條件配合，一些是實質的，一些是心理的，而個別因素既有實質作用，也有心理影響，利率便是這樣一個因素。
維持現機制利好樓市
筆者過去已不只一次解釋過「價格」與「有效供求」的關係。只看好樓價上升，沒有資金買樓，又或不能應付定期供款，則「看好」不等於需求，對樓價沒有推動作用，現時很多人看好樓市，亦有能力置業，但近期樓市價穩成交靜，便是一些準買家憂慮利率不斷攀升，會削弱供樓能力及持貨能力，故而觀望，故而等。拍地成績理想沒有即時刺激樓價急升及成交大增，便是因為「利率上升的憂慮」並未消除，拍地成績並未把人們的貪念催化至足以抵銷利率上升憂慮的階段，然這並不代表這股潛在的購買力不會因時而變，突然間成為推高樓價的動力。
加息周期看似快將結束，但亦有很多人不同意這看法，無論如何，這是操於美國之手，香港只能處於被動位置。美國聯儲局主席格林斯潘明年2月便會離任，美國加息周期是否完結，最遲會於明年首季便會清楚。然而，供應面亦是影響樓價的重要因素。自政府改弦更張，把「八萬五」政策的負面影響消除，短時間內負資產一族大致消失，經濟亦逐步復甦，多賣兩年地，甚至財赤也可一掃而空。堅守「按市價賣地」原則，對整體社會利益明顯，只要政府堅定不移地維持現行機制，投資者不憂慮會「搖擺不定政策」的不明朗因素，香港樓市前景怎會不好？
冠天