曾淵滄專欄:地產股中標與否皆不利

曾淵滄專欄:地產股中標與否皆不利

昨日我已經提到,搶高地價對中標的地產股無利,後來我想一想,可能對所有的地產股都無利。
中標的地產公司肯定是在冒很大的風險,再以昨日提到的豐盛街為例,整條豐盛街只有曉暉花園,因此是最好的比較對象。昨日新地(016)以每平方呎5458元投得豐盛街土地,而同是豐盛街,樓齡只5年的曉暉平均每平方呎的二手價僅3700元左右,土地拍賣後,有地產經紀說曉暉的業主馬上反價,叫價加半成至一成。這一成算得了甚麼?3700元再加一成也只不過是4070元,麵粉依然比麵包貴3成以上。
在1997年以前,發展商也經常以搶高地價來推動樓價,1991年樓價一年之內漲一倍,1996年至1997年,樓價也在一年之內漲一倍。可是,這種瘋狂炒上的情況已經不易再發生,因為1997年至2003的6年裏,負資產的教訓印象太深,1997年之前的任何時期,樓價也曾經下跌數年,但沒有如此慘痛的經驗。很難想像兩三年後,豐盛街新地投得的這塊地上所建的樓,每平方呎價格會超過8000元,若不超過8000元,新地能賺錢嗎?不要忘記,曉暉的業主買曉暉的成本很低,不要說8000元,相信6000元人人都爭着賣。
現在,回來說為甚麼不中標的地產股也會有壓力?因為不中標表示沒有土地可供發展,將來的利潤也沒保證,更何況拍賣會上的土地高價成交,結果是那些沒中標的地產商將來不得不也以高價競投,集體走向高風險的道路。
這就是為甚麼,昨日上午港股還牛皮淡靜,下午拍賣成績傳來,恒指馬上大幅度下滑,地產股則不論中不中標皆跌。
不過,無論如何我還是高興的,前幾日的中秋日,我又買樓了。
曾淵滄