曾淵滄專欄:高價搶地未必是好事

曾淵滄專欄:高價搶地未必是好事

賣地前夕,港股上升,這說明投資者看好今日的賣地成績。
何謂看好?看好應該是指賣地價格高。可是,賣地價格高是不是又意味着買了土地的發展商風險增加了?
以豐盛街為例,今日豐盛街供拍賣的土地,勾地底價每平方呎3100元,但豐盛街這幅土地的隔鄰有個樓齡僅5年的曉暉花園,二手成交價每平方呎僅3500元至4000元左右,今日豐盛街這塊地的拍賣價可能超越曉暉花園的樓價,其結果如何呢?結果會不會是曉暉樓價突升?應該不可能,因為曉暉是相當新的樓,入伙後樓價就一直下跌,因此,過去幾年買曉暉的業主的購入成本較低,成本低就更容易滿足,只要能高一些價格,這些業主就會放盤。有曉暉這批低廉成本的供應,豐盛街今日拍賣的土地如何能賣很高的價格?如果不能賣很高的價格,高價投地的發展商風險是相當大的。
市場傳言,長實(001)突然在上周末減價10%左右推出都會駅,是為了冷卻今日的拍賣熱潮,希望其他發展商能冷靜冷靜地計算,高價搶地的代價可能很高,風險更不可預測。
無論如何,今日賣地,若成交價太高,對買中的地產股可能有壓力,對其他地產股則是好事。
今日三幅土地的拍賣也極可能是今年最後一次土地拍賣,因為勾地表裏市區土地很少,新界偏遠地區的土地根本沒人要。今日新界偏遠地區的樓價每平方呎僅1800元,建一個新樓,每平方呎建築費已經要1000元,發展商願出多少錢來購買新界土地?
昨日港股表現不錯,可以解釋為投資者看好今日土地拍賣的結果,但大家留意一下,升勢是最後一小時才突然出現,因此也可以解釋為期指炒賣的結果。
曾淵滄
城市大學MBA課程主任