陸叔理財:發展商減價促銷有啟示

陸叔理財:發展商減價促銷有啟示

雖然大家早已預期本地銀行會跟隨美國加息,但卻沒料到會有部份銀行追加利息,將最優惠利率提高半厘至7.25厘。在此之前,不少人都認為,即使銀行再跟隨美國加息,幅度已是預期之內,而此負面因素亦早已反映在樓價上。
銀行加息後,一個200萬元的單位,若以7成按揭、20年還款期及7厘的最優惠利率計算,業主每月的供款將增加200元;縱使以7.25厘的最優惠利率計算,每月額外供款亦不足400元。再者,目前香港經濟保持穩步增長的勢頭,對樓市理應有積極的利好作用。加息對樓市的影響,似乎心理多於實質。然而,樓市的前景,並非單從利率走勢、業主供款能力或香港經濟增長來估計,而我對樓價未來的走勢,亦非一面倒樂觀。

樓市或已見頂

近日長實推出的將軍澳新樓盤,突然割價促銷,是樓市罕見的現象。據發展商解釋,減價是因為早前開盤時的售價較為進取,較該區樓盤的平均呎價高逾3成,加上利率上調,為吸引用家入市,所以才作此安排。不過,我認為發展商此舉,無形中是向市場傳遞了一個訊息,就是樓市短線或已見頂。
也許大家會奇怪為何我會如此猜測?很多時候,發展商的售樓部署,往往是樓市前景的探熱針。記得98年政府推出「八萬五」時,長實是率先割價促銷手上樓盤的先鋒,之後其他發展商亦相繼跟隨,而其後本地樓市果然進入「漫長」調整期。今次長實再度以減價促銷手法售樓,可能是看到樓市一些不為人知的因素,才會有此舉動,或者,這是樓市有機會出現調整的訊號。
當然,我覺得樓市重演98年開始的大熊市的機會不大,原因是現在已沒有「八萬五」,加上目前的勾地政策,無疑是控制了土地供應,對樓市起了穩定的作用。不過,我個人認為,樓價是有向下調整的空間。
從另一角度看,以前香港人亦不會相信樓價會暴跌,但經歷過金融風暴的洗禮後,大家才明白樓價並非長升不跌的資產,因此,當遇到不明朗的因素困擾時,即使是用家也會較為審慎,寧願觀望也不願胡亂入市。在此客觀因素下,整體樓市的承接力自然轉弱,樓價亦存在下調壓力。

趁好消息出貨

至於有市場人士憧憬即將拍地成績理想,可刺激樓市,對此暫時我較為保留。拍地成績只是發展商對個別地區樓市發展的看法,對整體樓市的啟示性不高。不過,如果拍地成績理想,地產股不難借勢炒上,因為目前市場資金充裕,只等待一兩個利好消息,便可將股市推上,但如果地產股真的借勢炒上,投資者反而要趁好消息出貨了。
陳永陸