投資學堂:新地租金收入增長未反映

投資學堂:新地租金收入增長未反映

上回談到在新鴻基地產(016)剛公布的2004/05年全年業績中顯示,在近期樓市交投暢旺之際,新地在物業銷售的溢利增加了82%,此點可大致預期到,反而在近期租金不斷上升下,新地的租金收入卻停滯不前,僅較上一個財政年度微升2%。近期不少零售商紛紛表示租金壓力愈來愈大,漸漸吃不消,但新地的租金收入之增幅只得2%,真有點不成比例。
筆者察覺,租金收入停滯不前的現象亦在其他收租股出現,正如大型收租股鷹君(041),上半年的毛租金收益,若扣除剛推出的朗豪坊,則其舊有物業的租金收入,在本年上半年不但沒有增加,反而出現達16%的倒退,在近期租金不斷上升的環境下,真有點奇怪。
這方面,筆者從鷹君的中期業績中找到答案,正如鷹君解釋為何其重要收租物業花旗廣場的毛租金收益,在本年上半年竟出現21%的倒退:「乃因在2004年下半年續期的部份租約租金遠較2004年上半年所收的舊約租金為低,因此2005年上半年的租金收入比對2004年同期仍會較低。然而進入2005年後,大部份新租約呎租都較舊約為高……」
可見部份地產股的租金收入沒有出現大幅上升,基本上是「時間」上仍未反映而已,估計在這方面的增幅,將會在隨後的業績中反映。故此,不妨趁低吸納那些在租金收入方面尚未反映其增長的地產收租股,因為隨後之增幅相信頗大。

80元不可失守

另一方面,租金收入一向是新地其中一項重要而穩定的收入來源,尤其是在地產市道不濟時,更能發揮其效用,正如在2003年新地盈利大降時,租金收入仍能維持平穩水平,提供了全年達55%的稅前溢利之貢獻。此外,據近日的報道,新地在今年度的新樓落成量,可能大幅減少145萬平方呎,這方面除了依賴凱旋門幫補外,相信屆時租金收入的增幅將會發揮效用。
尤其是在今年3月才開業之東九龍創紀之城的APM,以及在9月才開始陸續入伙的FourSeasonsPlace等,相信來年其總租金收入應有較大的增幅,不會仍維持偏低的1至2%。
最後從附圖可見,新地在2004年1月(A點)初次上試80元水平高位後,多次皆受制於該阻力位,直至近日才正式突破此水平,可見此水平阻力非輕,故短期不宜失守80元水平,否則可能如圖中的A、B點般,是另一次下調的先兆。
譚紹興
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作者譚紹興為證監會持牌人士,本文所提及之上市法團,作者及其有聯繫者目前並無擁有財務權益。