上回談到在新鴻基地產（016）剛公布的2004/05年全年業績中顯示，在近期樓市交投暢旺之際，新地在物業銷售的溢利增加了82%，此點可大致預期到，反而在近期租金不斷上升下，新地的租金收入卻停滯不前，僅較上一個財政年度微升2%。近期不少零售商紛紛表示租金壓力愈來愈大，漸漸吃不消，但新地的租金收入之增幅只得2%，真有點不成比例。
筆者察覺，租金收入停滯不前的現象亦在其他收租股出現，正如大型收租股鷹君（041），上半年的毛租金收益，若扣除剛推出的朗豪坊，則其舊有物業的租金收入，在本年上半年不但沒有增加，反而出現達16%的倒退，在近期租金不斷上升的環境下，真有點奇怪。
這方面，筆者從鷹君的中期業績中找到答案，正如鷹君解釋為何其重要收租物業花旗廣場的毛租金收益，在本年上半年竟出現21%的倒退：「乃因在2004年下半年續期的部份租約租金遠較2004年上半年所收的舊約租金為低，因此2005年上半年的租金收入比對2004年同期仍會較低。然而進入2005年後，大部份新租約呎租都較舊約為高……」
可見部份地產股的租金收入沒有出現大幅上升，基本上是「時間」上仍未反映而已，估計在這方面的增幅，將會在隨後的業績中反映。故此，不妨趁低吸納那些在租金收入方面尚未反映其增長的地產收租股，因為隨後之增幅相信頗大。
80元不可失守
另一方面，租金收入一向是新地其中一項重要而穩定的收入來源，尤其是在地產市道不濟時，更能發揮其效用，正如在2003年新地盈利大降時，租金收入仍能維持平穩水平，提供了全年達55%的稅前溢利之貢獻。此外，據近日的報道，新地在今年度的新樓落成量，可能大幅減少145萬平方呎，這方面除了依賴凱旋門幫補外，相信屆時租金收入的增幅將會發揮效用。
尤其是在今年3月才開業之東九龍創紀之城的APM，以及在9月才開始陸續入伙的FourSeasonsPlace等，相信來年其總租金收入應有較大的增幅，不會仍維持偏低的1至2%。
最後從附圖可見，新地在2004年1月（A點）初次上試80元水平高位後，多次皆受制於該阻力位，直至近日才正式突破此水平，可見此水平阻力非輕，故短期不宜失守80元水平，否則可能如圖中的A、B點般，是另一次下調的先兆。
譚紹興
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作者譚紹興為證監會持牌人士，本文所提及之上市法團，作者及其有聯繫者目前並無擁有財務權益。