陸叔理財:國內地產股可憧憬

陸叔理財:國內地產股可憧憬

受中國政府早前實施宏調措施打擊過度投資及炒風所影響,國內房地產股的股價表現曾經一蹶不振,不過近日此情況卻有明顯的轉變,其中一個最大原因,是市場憧憬人民幣升值,將有利房地產資產價格上升,因而刺激該類股份一度做好。觀乎近日國內房地產股的買盤湧現,升勢似乎未必是短線炒作。

內地統計局剛公布的8月份國房景氣指數,與7月份相比,沒有太大的變化,反映出市場已開始淡化宏調對國內房地產的影響,而從近日國內房地產公司所公布的業績,更可見一斑。

宏調未必是壞事
例如剛公布中期業績的華潤置地(1109),純利按年增長3.15倍至1.97億港元。集團純利之所以急升,主要因為期內北京的樓盤銷情理想,令營業額急升1.4倍,以及集團售樓毛利率由去年同期的8%大幅上升至期內的22%。
事實上,早前政府實施宏調,明顯是針對炒風,但對於真正經營房地產發展的市場參與者,影響則甚為有限,過去1年的宏觀調控,反而有助此等地產發展商於低價購入土地,從而增加手上的土地儲備。
華潤置地目前擁有的土地儲備約為320萬平方米,可供未來3至4年之用,換言之,只要樓價於未來時間能平穩向上發展,集團的純利增長仍可望保持。雖然集團宣布不派中期息,但基於市場仍看好此類股份的前景,因此其股價仍然可企硬。

股價企硬有啟示

又例如合生創展(754)中期純利為3.97億元,急升1.94倍,若扣除因持有珠江帝景29.5%股權而產生的商譽撇帳1.15億元,以及物業投資重估盈利的1288萬元,純利表現與去年差不多。業績公布後,其股價不像其他股份般因反映了事實而出現顯著的調整,股價仍然在高位整固,明顯仍有買盤跟進。
跟華潤置地不同,合生的生意大本營在廣東省南部,有超過8成的盈利是來自廣州地產項目,但近年亦在北方開拓業務,如期內斥資5.11億元人民幣購入兩幅北京地皮,可發展總樓面為20.27萬方米,而集團整體的土地儲備約1290萬方米,足夠4至5年使用。從上述的一些客觀資料,可以給合生的股價帶來甚麼啟示呢?

珠三角可塑性高
如果有留意國內房地產發展,理應了解早年物業價格的升勢,主要集中在長三角一帶,因此早前中央頒布調控房地產市場時,上海等地不用等中央下達命令,便自行出手替樓市降溫。
相對而言,珠三角一帶的樓價升勢仍稍稍落後。雖然兩個經濟區所面對的客觀條件不同,但論樓價的升值潛力,目前珠三角地帶明顯可塑性更高。由於合生擁有可發展的地皮不少,假設該地區樓價一如所料仍有上升空間,對集團盈利將會是正面的,而除了合生外,從事物業代理的合富輝煌(733),股價亦可望水漲船高。
事實上,淡馬錫旗下ArandaInvestments及老虎基金旗下TigerGlobal早前願意加入作為合生的策略股東,正正反映出外資對該區的房地產市場看法樂觀,而合生作為珠三角地一帶的地產發展表表者,股價當然有可憧憬的空間。
陳永陸