昨日港股勁升250餘點，恒指重上15200水平，當中以地產股升勢最為凌厲，恒指地產分類指數勁升達292點，龍頭地產股新鴻基地產（016）亦由上周80元低位升1.3元至81.3元水平。筆者近日頗留意新地的走勢，由於它正在考驗重要支持位80元水平，能否穩守，對整體地產股之走勢有一定啟示作用。
新地剛公布2004/05年全年業績，由於這次新地仍未採用新的會計制度，故這次盈利沒有太誇張的增幅，但仍能取得50%的盈利增長。基本上，筆者認為新地這次的盈利不算太差，惟這只是市場預期之內並沒有太大驚喜，因而業績公布後未能令其股價進一步上升。
新地總稅前溢利的73%是來自物業銷售及租金收入等兩大地產相關項目，隨着近年地產市道回升，新樓銷情暢旺，故新地在物業銷售方面的溢利能有82%的增長。反而筆者感到奇怪的是，新地的租金收入僅得2%增幅，在近期商舖業主瘋狂加租下，已令不少零售股感到壓力，照理新地的租金收入應不會只得2%增幅這麼少。此外，筆者進一步翻查新地由2001年至今的盈利紀錄，察覺由2001年至今，新地的租金收入並沒有明顯變動，正如2001年的租金收入為44億多元，2002年為44.3億多元，2003年為41億多元，2004年為39億多元，而2005年則為40億多元，從上述可見，新地在過去的5個財政年度之租金收入並沒有明顯增幅，好像去年的租金收入僅得40.63億元，尚不及2002年的44.32億元。
租金收入與市道背馳
在近期租金大幅上升下，無理由新地的租金收入卻「原地踏步」，筆者遂翻查其他以租金收入為主的地產股，看看可有類似在近期租金勁升，但租金收入卻停滯不前的現象，正好察覺收租股鷹君（041）也有類似情況。
鷹君在剛公布的中期業績中顯示，今年上半年的「毛租金收益」為3.67億元，較去年同期的2.28億元，增加了61%。其租金收入雖然大升，但當中約有1.75億元是來自剛推出的朗豪坊之貢獻，故若扣除此一項，則鷹君的舊有物業之租金收入僅得1.9億餘元，較去年同期下降15.7%。
這真是奇怪，在近期租金不斷上揚下，但收租股的租金收入卻不升反跌？由於篇幅所限，當中原因稍後再談，但這些股份則有不俗的投資價值。
譚紹興
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作者譚紹興為證監會持牌人士，本文所提及之上市法團，作者及其有聯繫者目前並無擁有財務權益。