總結這一輪藍籌股公布中期業績的結果，新準則最大的罪魁禍首，應該非投資物業莫屬。
地產公司動輒盈利上升幾倍的奇景，全拜重估投資物業盈利入帳所賜。而財經版記者都懂得撇除這些所謂「帳面非經常盈利」，自行計算核心經營溢利的增長，可見傳媒與投資者都已經適應新準則所帶來的轉變。
既然大家都曉得投資物業的新準則是甚麼一回事，相信可以為大家講故事，拆解落實投資物業有本事令地產股盈利狂升的背後一番角力。
其實會計準則制訂的過程，都牽涉大量立例原意，就讓我先行將這些原意寫一份中文彙編。
可以丟空等升值
投資物業的新會計準則，是全世界執行，並非特別為香港而設，所以當中絕對沒有私相授受，立例者受地產商影響，指明要用市價入帳計算盈利，企圖令地產股得益。
世界上有某些地方的物業市場並不如香港般熾熱，成交稀疏，價格極不透明。當時曾有意見認為，將投資物業以市價入帳，極為困難，又指每幢物業各有特色，市值是以個別商業談判定奪，因此非常反對以市價入帳。香港人對投資物業市價升降非常習慣，自然不會感受到其他地方物業交投稀疏缺乏市價的苦惱。
一般財經版將投資物業解釋為收租物業，其實不然。只要並非自用，又並非打算出售圖利，即使是丟空等待升值，一樣是投資物業。反而有意見認為，收租物業若毫無升值潛力的，應該要撇除在投資物業定義之外，原因是假如物業若是純粹用作收租，只不過是提供服務收取報酬的行徑，與其他同樣為提供服務而存在的資產無異。況且，這類純收租物業與那些長揸到尾的債券近似，而既然長揸到尾的債券是以攤銷成本入帳，純收租而又沒有升值潛力的物業，又何解要以市價入帳呢？
另外，如果投資物業可以丟空，純為博取價錢升值出售圖利，在此情況下，又如何區分投資物業與只圖出售謀利的物業存貨？後者大多是短期持有，理論上市價波動更加是投資者心之所繫，但反而是以成本或出售價兩者中取其低而入帳，令人莫名其妙。
結論？立例者認為，投資物業以市價入帳，更能為投資者提供有用情報。市價本身就是物業（無論出租與否）未來租金的化身。而因為市價並未扣除出售費用，是隱含物業並無短期出售的意思，因此，以市價計算最為恰當。這就是立例原意。
酒店歸類惹爭議
以上的解釋若可以自圓其說，其中1個明顯罩門會備受各方攻擊──酒店是否投資物業？
酒店並非自用，又並不如投資物業般着重收入與升值回報，這頭介乎兩者之間的怪物，因為是用於製造服務之用，所以被歸納於自用物業，要計算折舊之列。但你又可能會反駁，地產商都有為投資物業提供服務，例如保養、管理、保安等，何解又不學似酒店般列為自用物業？
為封這死穴，準則說：假如這些服務相對於整體安排是微不足道，可以從寬，照歸納為投資物業。但如果提供的服務是命脈所在（例如酒店所提供的各式服務，相信你不會住一間只有房間，卻全無服務的酒店），那就必是自用物業無疑。
以上所講的，就是投資物業的部份立例原意。可以想像，當中涉及無數你來我往的拗撬。小小的會計準則尚且如此，《基本法》立法原意，必然是幾十冊的洋洋巨著。
龔耀輝
年青會計師協會
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