吳家鎚 香港城市大學社會科學學部講師
近日一連三幅地皮被地產發展商勾出，地產市場視之為向上及利好因素，市民買樓信心亦大大加強了。從而有發展商引伸出現時的八折勾地機制是可行的，亦是自由市場運作有效的證據；因此強調政府毋須再修訂現行的土地買賣政策。
對於自由市場的效率及效能，筆者從不懷疑，正如經濟大家佛利民所強調的自由市場經濟規律：「市場能做的就讓市場去做！」故此，為加強服務效益，政府推行一系列的外判管理、自負盈虧服務等是值得鼓勵的。但問題是目前為止，大部份相關的政策推行都差強人意。這與自由市場失效無關。我反而相信這與政府監察、扮演角色以至政策推行時機的失誤有關。
市場力量不足夠
「土地供應」能否只以自由市埸作為唯一的交易模式呢？從過往香港政府所實行的高地價政策，及價高者得的土地拍賣機制來看，土地供應反而受政府決策影響至大，當中包括地區位置、數量及規模大小等。大部份土地都由政府作主導性的規劃，及視乎公營及私人房屋市場需要，總體來說運作仍算良好。特別是針對社區設施的提供、對無市場價值而又殘破的舊區的重建計劃，這兩方面若單靠市場力量發展，必會面對很大的阻力和壓力。因為私人發展商的相對性邊際利潤會減低，有關發展項目的吸引力自然大減，這正正是市區重建局現時面對的重建大角嘴與深水埗等舊區的困局。
發展商掌主導權
事實上，政府自二千年起，要落實「小政府、大市場」的施政理念，在土地及房屋供應兩方面，都強調要遵守撤出官場、回歸市場的規則，並提出「勾地機制」的政策。這方面顯示政府不會賤賣土地，亦會嚴格限制土地的供應量。
表面上，勾地機制仍掌控於政府手上，但在現行勾地機制下，主導權卻落在私人發展商手上，他們只會挑選認為最有市場價值的土地作拍賣之用。因此在很大程度上，所有被勾出的土地，只能反映市場的交易價值，而缺乏附帶於土地發展過程中的社會功能及效益。例如市區重建局的大角嘴地盤，並未因勾地效應而得到發展商的注視，結果只有幾間中小型地產發展商入標投地，情況並不大理想。究其原因，是地皮規模太小抑或位置欠吸引呢？明眼人亦了解到這是市埸導向的結果，亦非市建局所能操控的。
或致貧富兩極化
因此有理由相信，一些位處較偏遠，或在市區以外的土地，被勾出的機會一定較低。從最近三幅被勾出的市區地皮，可說明這種勾地機制下所產生的不良副作用。更嚴重的，是這副作用有擴散危機，最終會令到社會整體發展出現不均衡情況。市區生活擠迫環境更形惡劣，奈何新發展區又未能吸引投資者。長此下去，必引致市區與新市鎮出現貧富兩極化的現象，大量的社會問題應運而生；日子一久，非政府能力所能夠解決。因此政府有必要重新檢討現行的單一性自由市場勾地政策，以保證城市規劃中的社會效益能充份發揮。