雖然未來幾個月住宅樓價的升勢可能會因按揭利率上升而放緩，但我們認為樓價中期會上升，這表示美聯（1200）將有可觀的佣金收入，現水平是收集良機。
美聯大部份收入來自物業銷售佣金收入（佔全部佣金收入約91%），物業銷售佣金收入的計算方法如下：
物業銷售佣金收入＝平均樓價×市場交易量×美聯的市場佔有率×佣金比率
因此，在樓價、成交量、市場佔有率及佣金比率的配合下，收入及盈利才能增加。
受配股消息影響，加上地產市道預期將受期內按揭利率持續上升拖累，股價自2005年3月17日以來持續下跌。然而，我們仍看好美聯的盈利能力，並認為現時是收集此股的好時機，因：
（1）雖然按揭利率上升，但樓價應不會顯著下調。按揭息率持續上升，短期內樓價升勢可能會放緩，但我們預期中期樓價會轉強，因未來三年一手樓落成量有限，通脹上升有助實際按揭息率維持在低水平，雖然加息正令供樓能力下降，但與危險範圍仍相去甚遠、GDP強勁增長可支持樓價上升。
（2）預期佣金比率可維持在現水平。美聯及中原兩大地產代理的市場佔有率超過70%，具議價能力，因此美聯的一手及二手樓佣金應可維持在現水平。美聯04年下半年一手樓成交量上升1個基點，二手樓成交量上升3個基點，其05年一手樓及二手樓佣金比率應不會受壓。
目標價6.2元
（3）成交量增長放緩，但仍高於2004年的水平。按揭利息上升令住宅按揭借款人的利息負擔增加，從而令供樓能力下降。我們預期置業人士入市前會更為審慎，令2005年交易宗數及金額減少，但應仍高於2004年（兩者年比變化均大於0%）。由於年初至今樓價已上升12%，交易金額的增幅較交易宗數為大，我們預期於2005年交易金額的總數及物業銷售代理費可按年增加20%至30%。
（4）美聯的市場佔有率正在增加。由於美聯在2004及2005年積極擴展分行網，市場佔有率有不俗的增長，根據美聯公布截至2005年4月的資料，其市場佔有率於4個月內已由30%改善至36%。我們預期於2005年，美聯可取得香港約34%的物業交易宗數，市場佔有率增加將刺激佣金收入增加。
公司於2005年3月公布業績後不久進行配股，股價顯著下跌，我們認為股價至今已過度調整，現時是收集良機。此股主要風險因素是未來可能會再配股，但由於風險與回報成正比，我們重申買入，目標價6.2元，較現價呈42%的上升空間。
張國銘 新鴻基投資服務有限公司研究部董事
作者張國銘為證監會持牌人士，本文所提及之上市法團，作者及其有聯繫者目前並無擁有財務權益。