美國聯儲局早前公布的報告顯示，在過去數年，美國房價淨值增加了4萬億美元（約31.2萬億港元），這令市場對於美國的房地產是否是出現泡沫，再度關注起來。事實上，早前我已在此提出，美國的房地產價格一旦顯著下跌，將會對美國的消費市道帶來沉重的壓力，從而影響美國的經濟。不過，我今日想談的，不只是美國房地產價格下跌對美國的影響，而是對全球帶來的問題。
或許我們應先行想一想，一旦美國房地產下跌時，哪些公司會最受影響？我認為，除了地產發展商外，銀行必定首當其衝，因為不少銀行的按揭貸款可能會因樓價大跌而要大幅撥備。問題是，不少銀行為了減低本身的風險，都會推出一些相關的證券產品售予投資者，從而將風險分散，而這些證券產品很多時都會流到美國以外的地區分銷，因此，現在美國房地產的價格不斷上升，其實不單對美國的經濟帶來影響，風險其實已靜悄悄地擴散至全球金融市場上。
當然，有投資者或會認為，美國聯儲局自去年至今已加息8次，合共2厘，雖然長期利率仍處於低位，未隨長息上升，因而未有對美國房地產市場帶來太大的壓力，但由於預期息率上調的情況將會持續，故相信美國熾熱的房地產市道將會逐步降溫。
調控失當後遺症大
投資者必須明白的是，美國房地產市場的問題，不單純在於加息能否為當地的樓市降溫，而是銀行本身有沒有留意相關的風險問題。事實上，如果當地的銀行為了爭取按揭生意而忽略了風險管理，無論聯儲局如何調高利率，亦無助遏止美國房地產的風險問題。不過現時最大的問題是，美國的銀行並非沒有正視風險的問題，而是把風險轉嫁至其他人承擔，這種做法其實只是將當地的房地產問題擴散至全世界。
也許，加息的確有助遏抑美國的樓市，但如果加息的力度控制得不好，強行遏制的最終結果，極可能是將泡沫刺破，亦即是將潛在問題提早浮面。相信不少香港投資者對類似的慘痛教訓仍餘悸未了，尤其是97年金融風暴發生後，港息持續高企，不單將本地的樓市泡沫刺破，同時亦把本地的樓市推至谷底，結果本港經濟陷入了長達7年的艱苦期才能恢復元氣。雖然本港經濟當日由盛轉衰，不能將所有責任都推到樓市上，亦不能斷言高息是推低樓市的元兇，但亦由此可見，如果樓市泡沫的問題處理不好，只會令經濟陷入一個更艱難的局面。
問題出於借貸寬鬆
事實上，現時美國樓市最需要的是為泡沫放放氣，將樓市溫度適度調降，才可避免問題進一步惡化。其實，如果投資者明白到美國的房地產價格近年顯著上升，問題根本是出於借貸機制過於寬鬆，以及抵押貸款利率又持續於低位徘徊，大家便不會再執着於美國聯儲局到底是否有落足夠的藥去為樓價降溫。銀行必須撥亂反正，在批核按揭申請時訂定清晰的目標，並多留意借貸機制是否發揮效用，才是美國房地產問題能否獲得解決的關鍵所在。
陳永陸