國內規範樓市新猷陸續出台，國內地產股早前急跌。非上海為主的國內地產股，如華潤置地（1109）與中國海外（688），近期由低位彈升18%與17%。越秀投資（123）由0.58元升上0.63元，可追落後。
■越投是廣州市政府機構，市政府持股量51%，92年以每股1.05元招股，97年狂潮時期，曾見4.90元。現價較歷來高位大跌87%，較12年前招股價潛水40%。
■04年（12月年結），越投營業額45.27億元，增15%；純利3.31億元，增11%，每股盈利由4.9仙增至5.2仙。去年業績有所增長，實際盈利質素仍欠理想，因為盈利來源有巨額特殊項目：1呆帳撥備回撥1.05億元（03年：零）；2在建物業回撥4460萬元（03年：撥備581萬元）；3投資物業重估盈餘7675萬元（03年：1.66億元）。不計特殊項目，越投盈利能力頗低。
集中發展廣州地產
越投業務主要分3部份：1房地產──去年售樓與租金收入28.86億元（增16%），分類經營盈利5.31億元（跌10%）；2收費公路（透過持有72.86%的1052越秀交通經營）──去年營業額4億元（降7%，受高速公路新建後交通分流影響），分類經營盈利1.49億元，降20%；3造紙──去年營業額12.41億元（增23%），分類經營盈利9530萬元（增6%）。
■越投國內的地產計劃，集中在廣州及周邊地區。近年廣州樓價升幅遠低於上海，遏制樓市過熱新猷對廣州樓市影響較為輕微，而越投在廣州發展地產亦已有逾20年歷史，處境仍較同業為優。
05年，估計廣州售樓與租金收入仍可上升，公路與造紙業務亦勝04年，但要準確預測盈利並不容易，因為涉及的特殊項目難以估計。往績PE12倍，預期PE可能在12倍以上。
■04年底，越投每股帳面NAV1.14元。越投在廣州擁有土地儲備及在建土地樓面共4700萬方呎。儘管國內樓市降溫，越投名下物業增值?盈利每方呎60元，應非高估。以此計算，越投每股實際NAV1.58元，股價折讓達60%（即P/B0.4倍）。
■越投04年底借貸淨額51.84億元，淨負債比率72%，雖嫌稍高，但越投的大股東是廣州市政府的因素，須同時考慮。將來若出售製紙業務，借貸可減。
●越投的PE不算吸引，但實際NAV1.58元可對股價產生支撐作用。0.60元邊緣上車，風險有限，投機炒賣以0.72元作目標價。
何車