這個世上不乏永遠的大好友評論家，他們之中有好些人便言之鑿鑿地聲稱，美國的樓價在過往未曾嘗試過下跌。說句實在話，在過去50年，美國家庭的物業資產價值確實是年復年的持續上揚，但箇中原因只不過是每1年都有新屋興建，令投入房地產的金錢數量不斷增加所致。但若換轉另1角度看，也許我們同樣可以這樣說：「經過通脹率調節後的實質樓價，其實偶爾亦會掉頭下滑。」
附圖1所顯示的，便是過去三十多年的實質樓價走勢。透過圖中的趨勢線我們不難發現，經通脹率調節後的實質樓價，過往原來每每在經歷過強勁的上升周期後，都會出現負增長的情況。
樓價跌例子不乏
最明顯的調整期發生在1981/82以及1990/91這兩段時間，它們有1共通點，就是同樣是在樓價勁升後才出現調整。此外，雖然以1個國家整體看，樓價確實很少會出現崩潰大跌的情況，但若看回個別地區市場的資料數字，我們並不難找到跌至四腳朝天的例子。
信手可拈的例子包括：德克薩斯州（Texas）在1980年代中期便曾與上升中的美國整體樓價呈背馳而掉頭向下，當中最大原因是油價的高峯期結束，令這個盛產石油州份的經濟深受打擊；在1991年，受到儲蓄及貸款合作社（Saving&LoanAssociate）倒閉的事件所拖累，美國東北部新英格蘭地區6州的樓價亦曾斯人獨憔悴。
該6州中跌幅最明顯的必然是加州。當時美國不少地區的樓價往往在短短3年內便可翻一番，惟獨是加州的樓價卻在其間錄得可觀的跌幅。附圖2所顯示的，正好是加州的樓價與美國整體樓價的按年比較，而所圈着的部份，則是美國整體樓價繼續錄得升幅，但加州樓價卻顯著下跌的3個年頭。要補充的是，加州的樓價直等至1998年才正式升破1990年的高位。
按揭形式藏危機
我刻意提出加州與大家討論，是因為根據最近在洛杉磯進行的1項調查結果，受訪者中有不少人相信這個加州西南部城市的樓價，在未來10年將會以按年平均不少於22%的幅度升值。得悉這項調查結果後，對於為何該城市有62%的樓房按揭採用了「供息不供本」的形式，我們便不會感到奇怪。
防牽一髮動全身
這類「供息不供本」的按揭並不涉及任何本金，置業者根本毋須拿出1仙1毫，即使全無儲蓄，他們亦可輕易覓得安樂窩。再進一步而言，他們更可利用所購置的物業，趁着樓市市道好之際加按而順利套現。
不難看到的是，「供息不供本」這類形式的按揭絕不容許出現任何差錯，一旦樓價下跌，又或者利率上升至某一水平，加州的樓價便有大跌的危機，而美國整體經濟亦可能會受到拖累。
﹙本欄隔周逢周一見報﹚