日前我曾於本欄跟大家分析過明年經濟預警的言論，有些朋友覺得我會否過於悲觀？其實未雨綢繆總好過臨渴才掘井，所以先作最壞打算，未必是壞事。
平情而論，來年環球經濟的去向，很大程度仍會由美國所左右，而影響美國經濟表現的因素眾多，當中包括了油價、企業盈利、通脹等，但有1項絕對不能忽視的因素，就是房地產價格高企的問題。
有時候，我們會視房地產表現為個別行業來分析，但綜觀世界上每一個國家或經濟體系，房地產的表現，往往對整體經濟發展有着舉足輕重的影響，美國當然也不例外。
2000年科網泡沫爆破，為美國本土及環球經濟帶來沉重的打擊，但對房地產市場卻沒有多大影響。
事實上，美國自90年代以來，一直由內需帶動經濟增長，而科網泡沫爆破後經濟能快速復元，很大程度是由房地產市場繁榮所支持。樓價不斷上升，令國民財富持續膨脹，所衍生的財富效應，增加了他們的消費力。
利率超低樓價飛升
根據美國按揭協會的統計顯示，房地產價格每上升100美元，全美開支消費便上升15美元；但美股市值每上升100美元，開支增長僅為5美元，這可能是投資房地產有較大的槓桿效應所致，但亦已證明了房地產市場對美國經濟動力有多重要。
然而，有不少經濟學者都認為，美國樓價已升至位高勢危的水平，以今年為例，中檔次的物業價格便較去年同期平均上升了15%，銷售量按年率計上升近5%，而與10年前相比，升幅更超過5成。若單從此數字分析，看似不算瘋狂，但大家不要忘記的是，美國地大物博，樓價要上升，並非像香港那麼容易。
為何美國房地產經歷經濟低潮仍歷久不衰呢？這與低利率政策有關。
目前美國住屋抵押按揭貨款，最常用的是30年期固定利率，即使往後利率如何變動，置業者都只是按最初置業時的利率來供款。儘管美國進入加息周期，但利率仍處於偏低的水平，再加上樓價一直向上，即使是平民百姓，也可藉此致富，所以樓價可以獨立於反覆無常的股市及經濟數據，表現一枝獨秀。
泡沫爆破後遺症大
不過，此情況未來或有所改變。雖然美息今年再升的空間已有限，但當市場供求去到一個飽和點時，價格出現調整是遲早事。值得注意的是，由於美國國民已長時間習慣了「買樓必升」所產生的財富效應，樓價縱使只下調10%，所帶來的心理影響及對內需的打擊，實在不容忽視。
另外，正如早前中國政府打壓國內熾熱的房地產時，周邊的原材料、建築的行業同樣受牽連。如果來年美國房地產表現不濟，其周邊的行業將同樣會到打擊，可能會導致失業率上升，結果是會從另一角度打擊內需的動力。
陳永陸