姚中秋
九鼎公共事務研究所（北京）研究員
房地產業今年以來成為內地政府宏觀調控的主要物件，三、四、五三個月，中央政府連發三道金牌，強行抑制各大城市房屋價格飛漲的趨勢。效果如何，有待觀察。但房地產市場的非理性繁榮，與內地稀奇古怪的土地制度有密切關係。
一九八二年憲法規定，城市市區土地屬於國家所有。這可能算是現代憲法史上的一個奇迹。它等於宣布，政府不承認此前一切有關土地權利交易的法律文書的效力，而沒收所有人對於城市土地的權利。這樣不受限制的權力，只有歷史上的征服者可以類比。當時的人似乎沒有在意這一條。然而，這一條意味着，一筆巨大的財富憑空轉移到了政府手中。
在這樣的土地所有權制度下，中國政府成了世界上最大的地主。房地產開發商只能從政府那裏購買土地的使用權，這種權利是有期限的，商業用地四十年，住宅用地七十年。內地消費者所購買的房屋，包含兩項財產權利：房屋的所有權與土地的七十年使用權。而根據法律，七十年土地使用期滿後，土地收歸國有。
有些敏感的消費者問：七十年後，我們的家在哪兒？法律說，房屋仍然屬於業主所有。但房屋不可能建在空中，要繼續使用房屋，業主就得向政府購買再一次使用權。其實，根本的問題是，七十年後的房屋，還有多少價值呢？
這恐怕才是今天那些勤奮勞動的中國人最大的困惑：我用半生的血汗買下一套房子，然而，它根本就不具備房產在其他歷史時代、在其他國家的那種財富價值。在任何國家的任何時代，房產的價值都主要來自於建築物下的土地，因為，土地有可能升值，而房屋必然貶值。而在內地城市的土地制度下，土地升值的價值由國家佔有，而一個人的家庭財富卻幾乎注定了在不斷縮水──因為，房產肯定是最大宗的家庭財產。
這確實是十分怪異的制度。即使在歷史上的征服之後，被征服者也擁有可繼承的保有權、佔有權。諾曼人征服英格蘭之後，英格蘭的土地制度就是圍繞保有權概念發展起來的。而在大陸，民眾似乎連這樣的土地權利都不能擁有。他們對於土地沒有任何權利可言。內地有不少所謂民法學家，但對這個重大問題，似乎總是選擇迴避。也許因為，土地的國家所有制度，似乎是一個政治禁忌。
而這樣的制度，要為近年內地各大城市房地產市場的非理性繁榮承擔重大責任。政府從供給、需求兩個方面推動市場走向瘋狂。
從供給角度看，政府是地主，當然熱衷於賣地。中央政府一直強調打擊開發商囤積、倒賣土地的行為。然而，地方政府本身就是土地市場上最大的玩家。而且，中央不管出台甚麼政策，地方政府都不吃虧。前幾年，地方政府大規模出售土地，以獲取不菲的財政收入。近一兩年，中央政府強令收緊土地供應，地方政府開始有點驚恐，但很快他們就釋然了；因為，在收緊土地的信號誘導下，土地價格大幅度上漲了。因此，中央政府從土地着手進行的整頓，根本沒有效果。
這種制度使政府也想盡辦法掠奪農民土地。城市土地總歸有限，政府要可持續地以土地牟利，就必須不斷擴大國有土地的範圍。以儘管法律規定城市市區土地屬於國家所有，但農村土地屬於村集體所有，政府不能隨意出售。但在行政權力不受控制的體制下，政府可以輕易地以公共利益的名義，徵收農地。當然，徵收補償標準極低，然後轉手倒賣。
從需求角度看，政府可以幫助開發商製造需求。政府出售城市土地，徵用農民土地，便要將市民和農民趕出現有住宅；於是，有城市改造與拆遷之說。它製造出巨大的「被動需求」。比如，自戴相龍到天津任職以來，每年因拆遷製造的房屋需求就達上千萬平方米。這一因素直接推動天津房價近兩年急劇上漲，其上漲幅度與上海不相上下。
表面看起來，內地的房屋需求是真實的，但在上一個環節，卻帶有相當大的強制性。由於土地所有權歸國家所有，因此，它要你拆遷，你根本沒有討價還價的餘地。也因此，只有內地，才會有成片成片拆遷的奇觀。這樣的城市改造，的確製造出了巨大的GDP，但它卻是以土地財富的重新分配、以城市格局的破壞和人文環境的毀滅為代價的。土地制度方便了地方政府把整個中國變成建築工地，而這對於任何國家來說，似乎都未必是一件好事。