呂漢光 香港嶺南大學市場及國際企業學系副教授
地產商為了促銷樓宇，「製造」內部認購銷情理想的報道，引起社會極大迴響，輿論對地產商誤導市場的行為，甚為不滿。日前，立法會議員就樓花內部認購問題提出質詢，房屋及規劃地政局局長孫明揚反指，現時樓市仍十分脆弱，為了盡量減少對物業市場的干預，讓市場能夠持續健康發展，特區政府不會採取任何實質行動，加以規範內部認購方式出售樓花。房屋及規劃地政局局長的言論，是歪曲自由市場的真正含義，放縱地產商採取誤導或不道德的推銷手法。筆者認為，樓市是否脆弱，亦不可讓地產商作為「造市」的藉口。
任何自由市場都需要有公平、公正、公開的遊戲規則，讓買賣雙方能夠公平及安心地進行交易。沒有遊戲規則的市場，誰會安心地進行交易？又有誰能保證買賣雙方的權益獲得保障？訂定規則，建立公平、公正、公開的交易平台，防止不道德或誤導的促銷行為，是自由市場不可或缺的基石，與干預市場是兩碼子事。房屋及規劃地政局局長把訂定公平的遊戲規則，與干預市場畫上等號，是混淆視聽，更顯出局長不懂得自由市場的神髓。
孫明揚在立法會的回應指，市民、傳媒及消費者委員會都會對樓花內部認購問題有監察作用，加上商會指引，以及地產商對公司商譽的關注，消費者在內部認購過程中，已得到足夠的保障。他更建議市民應翻查相關物業在土地註冊處的成交紀錄，或向測量師或律師收集意見，市民不應因為一些新樓銷情理想的報道，而作出衝動的置業決定。局長的言論，是要求準業主為了保障個人權益，採取一系列預防措施；若因誤信虛假銷情，而作出任何物業成交的決定，責任盡在小業主身上。地產商是否採取誤導或不道德的推銷手法，卻無關宏旨，特區政府亦不會追究地產商應負的法律及道德責任。
香港作為國際金融中心，在金融市場，任何行賄、內幕交易、「造市」、散播假消息的行為，皆屬違法。也許孫明揚不知道，為了保障投資者的利益，證監會把相關條款納入在《證監會持牌人或註冊人操守準則》內，並在今年四月起生效。按規定，持有證監會牌照的分析員，在接受傳媒訪問，或撰寫上市公司股價分析報告時，必須披露真實姓名、持牌狀況及所研究股票的財務權益。若分析員被發現違反規則、拒絕披露權益或進行有利益衝突的事情，分析員可被公開譴責、罰款，甚至除牌。以上限制同時適用於分析員的關連人士（如配偶及未滿十八歲的子女）。
若按照孫明揚的思維，證監會訂定的操守準則，是多此一舉。投資者誤信虛假消息入市而引致任何損失，責任全歸投資者。至於散播虛假消息或「造市」的分析員或機構，只要有內部指引，再加上市民、傳媒及消費者委員會對有關問題的監察，及分析員或機構對商譽的關注，便足以維持一個有秩序、公平及開放的市場。若局長的邏輯合理，絕大多數的法律條文，皆沒有必要訂立，甚麼律師、法官亦無用武之地。
筆者是一個信奉自由市場的人，但對自由市場的認知，與孫明揚截然不同。局長還是收回有關歪曲自由市場的言論，並對地產商「造市」的傳聞詳細調查。若地產商有進行合法但不道德的促銷行為，最低限度要公開譴責有關地產商；若地產商沒有進行任何違法或不道德的促銷活動，亦應還他們一個公道。
自由市場亦要有一個公平、公正、公開的交易平台，引入適當法例保障買賣雙方的權益，特區政府責無旁貸。不管樓市如何脆弱，亦不足以構成讓地產商「造市」的藉口！