假若大家有留意一些銀行家之公開言論，可能發覺有一現象，就是每當本港有加息壓力，或經濟增長可能減慢時，當傳媒訪問這些銀行家時，他們例必指出，即使本港調高利率，亦不會影響本港的樓市，而經濟增長可能放緩，也不會對樓市構成衝擊。至於國內的宏觀調控，甚至近期內地與歐美的貿易糾紛，當然亦影響不到本港的樓市。
總之，這些銀行家好像欲指出，本港樓市是「百毒不侵」，甚麼不利衝擊也不會對樓市構成影響。可是當大家聽得多類似的唱好言論後，久而久之，有些朋友不禁開始懷疑其言論之真實性，反而會猜測地產市道會否開始逆轉，所以這些銀行家要例必唱好。
在大部份唱好言論中，上周美林卻扒逆水，發表了一份唱淡樓市的報告，並指出市場人士及發展商可能低估了利率上升對樓市構成的衝擊。同時，美林更預測，樓價由現在至明年底，將有20-25%的跌幅云云。在其報告中，筆者頗認同其中一點，就是市民的購買能力。早前利率低及樓價相對便宜，大家買樓問題不大，可是隨近年樓價大幅上升，有些地區較佳的樓價已升逾50-60%，甚至一倍（此乃筆者親身觀察的資料，無奈當時沒有購入，唉！）
供樓能力成疑
雖然同期打工仔的薪酬亦有上升，可是整體上的升幅根本追不上樓價，再加上近期樓價上升及利率趨升等因素，市民的負擔能力應該已相對地下降，故此，能否支持樓價繼續上升則難料。
另一方面，美林的報告預期樓價可能將會下調20-25%，筆者猜想假若是早前以3萬多元一呎購入的天價豪宅，則即使下調3成，其呎價仍達2萬多元一呎，好像又不算太吸引，不知下調兩三成是否底線？
此外，近期樓價雖然持續上升，但綜觀3大地產股──新鴻基地產（016）、長實（001）及恒基地產（012），三者的股價至今仍未能大幅升破2004年初的高位（除新地一度輕微突破），反映地產股未能造出一浪高於一浪的上升趨勢。正如附圖的新地，其股價仍低於其2004年的80元高位，未能和樓市的升勢同步。3大地產股的股價追不上其銷售之豪宅價格的升幅，內裏原因，不知是否一如詹培忠議員所講，「股票造市要入獄，但賣樓造市無人理」，因而令股價落後於樓價之升幅？
電郵：[email protected]