林本利
早前西九龍新樓盤天台單位以「天價」成交，傳媒爭相報道，報章大字標題說豪宅成交價超越九七年水平。報道出街後，吸引不少買家爭相入市。
最近傳媒發現一些地產商向外公布的售樓量和成交價，跟田土廳正式註冊的數字有差距，又突然調轉槍頭，指摘地產商以內部認購方式出售單位，不向買家提供價目表，黑箱作業。傳媒彷彿忘記之前報道未經核實的消息，替地產商促銷，已經「誤導」不少買家以高價入市。
其實地產商以內部認購方式出售單位，並非新鮮事物。九十年代初，樓價節節上升，樓市交投活躍，地產商往往在公開發售前，以內部認購方式將部份單位出售給員工或「友好」。
地產商以內部認購方式售樓，聲稱為了測試市場的承接力。若內部認購反應熱烈，公開發售時定價可高一點；相反若反應冷淡，則要調低售價，甚至延遲開盤待市況好轉才推售。
地產商找「友好」掃貨，一次過內部認購多層單位，甚至整幢樓宇；讓「友好」成為批發商，可以減低售樓成本和風險，自樂意提供折扣優惠。地產商進行內部認購時，亦會向一些「位高權重」的人提供優惠，讓他們優先以低價認購單位。過去便曾發生負責房屋事務的高官，向地產商內部認購「超值」單位。傳媒曾揭發過主管金融事務的官員，以他人名義認購豪宅，被揭發後竟辯稱不能買股買金，惟有買樓投資。
因此，內部認購早已成為地產商測試市場、幫助促銷及「輸送利益」的工具。地產商用真金白銀向政府投地或補地價，之後要冒幾年樓價及利率波動的風險，投資興建住宅單位。他們喜歡怎樣售樓，純屬私人產權的一部份，政府不應干預。況且購買豪宅的資金，往往來歷不明，資金可能來自走私、貪污或逃稅，地產商當然要「黑箱作業」，幫助買家掩飾身份。
此外，香港並沒有公平交易法，地產商採用「搭銷」、「套餐」，或以價格歧視方式售樓，不派價目表，要求買家主動出價至地產商滿意的水平，完全合法，傳媒實不應大肆報道。
傳媒能做的，就是追查地產商有沒有故意發放失實消息，或選擇性發放好消息，甚至自己托價，「誤導」買家入市。另外，個別單位以「超高價」成交，當中是否存有回購協議，買家無法轉手圖利便可將單位退回。個別單位以「超低價」成交，當中又是否涉及利益輸送？
即使香港沒有公平交易法，但只要樓宇買賣涉及內幕交易或虛假聲明，影響公司股價，上市的地產公司亦須承擔法例責任。若交易涉及「利益輸送」，廉署亦可以跟進。既然地產商售樓「黑箱作業」並不違法，小買家購買一手樓時便應小心謹慎，以免被人「誤導」，以高價接貨。