【東京路透社電】日本利率偏低，加上該國不少企業變賣物業套現，外資地產基金正把握機會進軍日本物業市場。不過，基於日本的寫字樓租金回報仍難大升，該等外資基金轉攻老人住屋，或是在當地開拓業務。
多個調查發現，正在復甦當中的日本地產市場，依然是外資基金的首選。粗略估計，日本具投資潛力的物業存貨約值8000億美元（約62400億港元），相當於亞洲與澳洲加起來同類物業總值的1.5倍。再者，日本利率甚低，外資基金融資的成本肯定低過在其他地方。
利率偏低融資便宜
在去年，東京中部的地價回升0.9%，是17年來首度上升。不過，全日本的平均地價仍連續14年向下。自1991年至今，個別物業的價值累計跌去多達七成。為此，當地一些企業沽出物業止蝕，更可從中享受稅務減免。隨着有更多物業流出市面，無形中為外資基金提供更多選擇。
雖然東京甲級寫字樓需求殷切，但租戶指日本仍處於通縮期，故此租金幾乎被凍結。此外，日本機構投資者與17個新成立的地產信託及投資基金（REITs），把外資基金排擠出寫字樓市場。
老人住屋商機最大
麥格里銀行日本地產部主管拉森說，日本寫字樓市場的吸引力不及其他領域；目前商機最大的其中一個範疇是老人住屋，尤其是當地人口正在老化。他指出，老人自住的花費較老人院相宜，而且這些住所擁有小型電影院、遊戲室及基本醫療護理等設施。
摩根士丹利亦正尋找在日本物業發展和重建的機會。日本摩根士丹利董事總經理卡斯說，該集團傾向買下哪些坐擁大量物業抵押的企業。擁有太子酒店的西武鐵道及零售商Daiei等業主，正受到高盛與雷曼兄弟等投資銀行青睞。至於新加坡發展商CapitaLand亦對Daiei很有興趣，前者相信日本其他零售商也會相繼出售物業。
CapitaLand日本市場經理JasonChew說，該公司有能力發展及管理商場，甚至是舉辦活動及商舖設計。