金管局實施港滙雙向兌換保證機制後，本港銀行同業拆借利息被扯高，多家銀行亦正式宣布加息半厘，把最優惠利率提升至5.75至6厘。假設今年美國尚有1厘加息空間，本地的最優惠利率便有機會上升至6.75至7厘，屆時業主的供樓負擔將會進一步增加，這對地產市道影響無疑負面。
銀行加息後，二手物業成交的宗數、甚至乎睇樓人士亦立即減少，這反映出加息對樓市確實存有影響。問題是，影響究竟有多大呢？
雖然銀行加息，但地產業界及業主普遍對樓市前景的看法仍然保持樂觀，他們所持的理據有二：第一、香港經濟持續好轉，打工仔的工作已較早年穩定，供樓的負擔能力也大大提高，物業市場仍有一定的用家承接力；第二、雖然利率上升，但置業者的供樓利息支出為「最優惠利率減2厘或以上」，負擔仍遠較97年時為低，即使一如市場所料最優惠利率於年內上升至6.75至7厘，置業者的供樓利息也只不過是5厘左右，理論上對樓市的影響實在不大。但理論歸理論，實際情況又是否如此？
信心才是關鍵
市場有一個習慣，就是分析本地利率對地產市道的影響時，總會將目前的環境跟97年時作一比較。平情而論，兩個時間的客觀條件並不相同，根本難以作出直接比較。
舉例而言，97年或之前，儘管供樓利率超逾10厘以上的水平，但由於當時的樓價可以有不俗的升幅，置業者（不論是買家或是炒家）自然願意承擔更高的成本，來換取物業於短時間內升值的機會。而且，以當時香港經濟狀況之蓬勃，又哪有人擔心明天會失去工作？即使用一半以上比重的工資來供樓，亦不會有人覺得是一個問題。相反，目前香港經濟雖然步入復甦周期，但相較97年時仍有一段頗大的距離，因此我們不能單從利率的高低來決定樓市去向。
坦白說，目前左右着樓市的最重要因素，仍然是「信心問題」，而所謂「信心」，很大程度是大家認為樓市尚有多少的上升空間。所以大家入市前，最重要是先問自己，香港的經濟反彈周期可以維持多久呢？未來樓價若上升，背後還有甚麼動力去支持？相比之下，「利率」只是一個短暫性的心理影響因素。
無可否認，加息對二手物業成交的確帶來負面影響，但對地產股的影響又如何呢？我個人認為，加息對地產發展股的實際影響不大，因為個別地產發展商早前的售樓佳績，將會反映在今年的盈利上；利率上升，只會影響往後所售的樓盤。
然而，近年地產發展商所推出的樓盤，主要是針對中檔次的用家，這客戶群如果真的有心置業，即使最優惠利率有機會上升至6.75至7厘，也不會影響的入市決定。所以，目前地產股的調整，表面上是受利率趨升所影響，但待市場消化了加息因素之後，大市將更趨明朗，屆時地產股反彈亦指日可待。
陳永陸