地產商內部認購的售樓模式,近日遭輿論圍攻;地產建設商會亦不得不為此制訂指引,希望成員自律,以免招來他律。
施永青
中原集團主席
所謂內部認購,其實並非真的把樓宇售予地產商自己的員工。地產商每年賣這麼多樓,那來這麼多員工去認購?有些超級豪宅的售價,根本不是普通打工仔有能力承接的。因此,內部認購的銷售對象並非只限於員工,還包括地產商的股東及生意夥伴,甚至包括他們引薦的客人。地產經紀亦可視作地產商的生意夥伴,如果經紀介紹的客人也可作內部認購,那社會上差不多人人都有機會認購,這與公開發售已無甚分別。
內部認購的概念,緣於上次樓市狂熱。當時人人都以為買到樓就可以發達,每逢新盤開售都招來搶購,連黑社會也來插手,曾多次為霸位而釀成命案,普通消費者想排隊輪購也沒有公平機會。
在這種情況下,政府不得不出手干預;如規定地產商必須以抽籤的方式公開發售,以決定買家的揀樓次序。當時,政府制訂的預售規則極為嚴密,客人如何落定、抽籤結果如何公布,都有指定的程序,地產商在制訂銷售策略上,完全失去自主空間。
要求最嚴的時候,地產商需把九成單位以抽籤的方式出售,只餘一成可自行處理,稱之為「內部認購」,泛指毋須抽籤發售的部份。但當時政府亦沒規定內購必定要由員工認購,其作用不外讓地產商可以在開盤前,先測試一下市場。
地產商其實並不喜歡以抽籤的方式賣樓,關鍵是以抽籤決定的揀樓次序,往往與客人買樓的熱衷程度不一致。一旦抽中前籌的準買家沒有揀樓,市場氣氛就會被破壞。故地產商不斷向政府爭取售樓的自由度,以方便他們謀取應得的利益。
在地產商眼中,地是他們買的,樓是他們建的,作為產權的擁有者,他們當然有權決定自己物業的銷售方式。
金融風暴後,本港樓市進入了蕭條期,新盤乏人問津,抽籤已失去實質的需要,政府才逐步放寬對新盤銷售模式的監管。
這次蕭條期,為時長達六年,其間新盤出售的情況,一蟹不如一蟹,地產商不得不充份利用出售方式的自由度,千方百計進行促銷。手法包括以「喊欄」方式唱盤以製造氣氛,虛報成交量,讓消費者誤信樓盤受歡迎的程度,透過按揭回贈或代付印花費等以維持表面樓價,甚至利用限量派貨以營造局部時空的供不應求狀況。
以上種種方法,歸根究柢只是一種:就是盡量不讓消費者了解實情。由於當時市道確實低迷,社會對地產商促銷手法網開一面,以免對正在急劇滑落的經濟雪上加霜。但地產商誤以為社會可以長期接受他們混水摸魚式的促銷方法,在樓市復甦後依然樂此不疲,以謀求最高利潤。
香港社會資訊發達,記者無處不在,加上住屋涉及民生,監管機構不可能坐視不理。地產商如不及早收斂,勢必招致社會立法進行他律,這對行業的發展更為不利。
我個人一向反對事事立法,因為一旦立法,修正機制複雜遲鈍,但市場卻在不斷演變,立法太多的社會,往往適應力不足。但地產商必須自律,才可避免他律,何種代價更大,地產商可要計算清楚。