地產商內部認購的售樓模式，近日遭輿論圍攻；地產建設商會亦不得不為此制訂指引，希望成員自律，以免招來他律。
施永青
中原集團主席
所謂內部認購，其實並非真的把樓宇售予地產商自己的員工。地產商每年賣這麼多樓，那來這麼多員工去認購？有些超級豪宅的售價，根本不是普通打工仔有能力承接的。因此，內部認購的銷售對象並非只限於員工，還包括地產商的股東及生意夥伴，甚至包括他們引薦的客人。地產經紀亦可視作地產商的生意夥伴，如果經紀介紹的客人也可作內部認購，那社會上差不多人人都有機會認購，這與公開發售已無甚分別。
內部認購的概念，緣於上次樓市狂熱。當時人人都以為買到樓就可以發達，每逢新盤開售都招來搶購，連黑社會也來插手，曾多次為霸位而釀成命案，普通消費者想排隊輪購也沒有公平機會。
在這種情況下，政府不得不出手干預；如規定地產商必須以抽籤的方式公開發售，以決定買家的揀樓次序。當時，政府制訂的預售規則極為嚴密，客人如何落定、抽籤結果如何公布，都有指定的程序，地產商在制訂銷售策略上，完全失去自主空間。
要求最嚴的時候，地產商需把九成單位以抽籤的方式出售，只餘一成可自行處理，稱之為「內部認購」，泛指毋須抽籤發售的部份。但當時政府亦沒規定內購必定要由員工認購，其作用不外讓地產商可以在開盤前，先測試一下市場。
地產商其實並不喜歡以抽籤的方式賣樓，關鍵是以抽籤決定的揀樓次序，往往與客人買樓的熱衷程度不一致。一旦抽中前籌的準買家沒有揀樓，市場氣氛就會被破壞。故地產商不斷向政府爭取售樓的自由度，以方便他們謀取應得的利益。
在地產商眼中，地是他們買的，樓是他們建的，作為產權的擁有者，他們當然有權決定自己物業的銷售方式。
金融風暴後，本港樓市進入了蕭條期，新盤乏人問津，抽籤已失去實質的需要，政府才逐步放寬對新盤銷售模式的監管。
這次蕭條期，為時長達六年，其間新盤出售的情況，一蟹不如一蟹，地產商不得不充份利用出售方式的自由度，千方百計進行促銷。手法包括以「喊欄」方式唱盤以製造氣氛，虛報成交量，讓消費者誤信樓盤受歡迎的程度，透過按揭回贈或代付印花費等以維持表面樓價，甚至利用限量派貨以營造局部時空的供不應求狀況。
以上種種方法，歸根究柢只是一種：就是盡量不讓消費者了解實情。由於當時市道確實低迷，社會對地產商促銷手法網開一面，以免對正在急劇滑落的經濟雪上加霜。但地產商誤以為社會可以長期接受他們混水摸魚式的促銷方法，在樓市復甦後依然樂此不疲，以謀求最高利潤。
香港社會資訊發達，記者無處不在，加上住屋涉及民生，監管機構不可能坐視不理。地產商如不及早收斂，勢必招致社會立法進行他律，這對行業的發展更為不利。
我個人一向反對事事立法，因為一旦立法，修正機制複雜遲鈍，但市場卻在不斷演變，立法太多的社會，往往適應力不足。但地產商必須自律，才可避免他律，何種代價更大，地產商可要計算清楚。