投資者多選擇交通方便、人流廣的食肆大舖，低價買入包裝成潮流商場，以樓花方式高價拆售，套現後再斥資裝修。例子有：深之都前身是深水埗龍朝酒樓，銅鑼廣場原是糖街小南國狀元樓，銅鑼坊則由總統餐廳變身。世邦魏理仕商舖部董事連志豪說，暫時市場仍未見到有一個商場拆售之後，經營得成功。主要是在散業主多的情況下，較難統一租金及租戶，管理亦不易。
無樓書一切憑空想像
買家入市這類商場，一般只靠一紙圖則，憑空想像日後收樓狀況，示範單位和樓書一概欠奉，若非熟悉舖市投資，風險較投資住宅高。個別大業主以確認人身份出售舖位，且於買賣合約註明業主有權取消交易，對買家並無保障。
市場曾經出現混亂訊息，例如鄰近旺角朗豪坊的南華戲院舊址，代理公布將改建商場旺角站，分拆約250個細舖並賣出約70個，但最近卻表示，有關分拆並未進行，須等待業主進一步指示。
投資者入市前，應先諮詢律師專業意見，並向銀行估價及查詢按揭額，因舖價升幅急速，銀行可能估價不足，令貸款成數降低。
遇不景或出現鬥平租
近期拆售商場的大業主，普遍提供首年租金回報保證，最高達8厘，以增加投資者入市信心，不過售價相對提高，實際優惠不大，保證期過後，店舖實際租金回報可能較低。連志豪建議，要清楚計算商場日後的租值，可以參考同區規模相若商場平均租金水平，絕對不可以附近街舖租值作比較，因為商場人流可能遠低於街舖。
他說，舖價直接由租值反映，商場租值則取決於管理和租戶組合，是否能夠吸引人流和消費。現時人流和生意額均理想的商場，全都由單一大業主控制，集中租務和管理，並能因應市場變化而轉換潮流主題和租戶組合，若業權分拆出售，遇零售市道不景，散業主不顧一切爭取回報，租戶組合便凌亂，削弱商場吸引力。
宜股份方式代替賣散
他認為可行的做法是以股份買賣方式，代替把商場業權賣散，以維持業權完整性，商場日後租務和管理，由小股東共同委任的管理公司負責，避免減租或亂找租客引致經營紊亂。
受迪士尼效應刺激，連志豪看好未來一兩年本港零售業，預期舖租可維持溫和增長，但一般商場租金難大幅上升，有雙位數字增長已屬理想。
商場拆售系列完 本報記者