香港房屋協會為非牟利機構，與《蘋果日報》合辦本欄，逢星期一刊出，講解有關私人樓宇管理及維修問題。房協最近推出「樓宇管理維修綜合計劃」，為私人樓宇提供全面協助，歡迎讀者來信查詢。
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讀者方先生所居住的單位長期受到天花滲漏滋擾，現查詢應怎樣處理？
房屋協會答：方先生應首先了解並確定天花滲漏的原因。一般來說，天花滲漏的成因包括天面或平台防水層老化及破損、石屎結構破損、結構縫或伸縮縫漏水、供水喉漏水及渠管滲漏等。
最常用的基本檢查方法是在懷疑滲漏的源頭澆水。其他較普遍常見的方法包括：
‧用濕度感應儀檢查天花
‧水壓測試
‧螢光劑測試
‧電流測試
‧紅外線熱成影像素描
‧超聲波漏水檢測
當找到滲漏的源頭，便可選擇適當的維修方法，例如更換損壞的喉管及排水渠、重舖地台防水層、於地台飾面上塗防水膜及進行防漏注射等。
在現實環境，處理天花滲漏最大障礙是懷疑漏水源頭的樓上單位不合作，令檢查不能順利進行。若透過法律程序處理，可能要花大量的時間和金錢。
可向政府部門舉報
當樓上及樓下的業主未能協商解決漏水問題時，可向食物環境衞生署、屋宇署及水務署等政府部門舉報。食物環境衞生署負責處理因天花滲漏導致環境衞生問題的投訴個案；屋宇署則負責因天花滲漏導致大廈結構問題的投訴；而水務署就負責因供水系統漏水的天花滲漏個案。於有需要時，上述政府部門可運用法定權力，進入懷疑滲漏單位檢查，並命令有關單位維修。
向政府部門舉報或採取法律行動均會影響鄰睦關係，較理想方法是透過管理公司或業主立案法團作調停人，本着「以和為貴」原則解決問題。
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