去年鬧得滿城風雨的「領匯」事件，已落實會在7月5日於終審法院重審，若房委會勝訴，領匯將可趕及於年底前重新安排上市。由於本地存款息率仍然偏低，在資金缺乏出路的情況下，領匯以高息作招徠，預料應不難吸引好「息」的投資者再次爭相認購。
領匯是一項「房地產投資信託」（即RealEstateInvestmentTrust，簡稱Reits），預期可派發高達6厘的股息。由於過去從來未有Reits在香港上市，因此普羅大眾或許對該類投資的詳細內容了解較少。
有些投資者把Reits與地產股畫上等號，雖然兩者同樣是在交易所上市，但其實有好些不同之處。Reits的業務主要為經營及管理收益型物業，與上市的地產公司不同。地產公司主力把土地及物業開發後再於市場出售，以賺取利潤及套取資金，業務收益主要來自物業銷售；至於Reits則着重經營旗下物業，收益以租金為主。
此外，地產股的股息派發比率並無特別限制，視乎管理層對企業前景的看法以及公司對資金需求而定。至於一般的Reits則必須把85%至100%的收益撥作股息派發。
Reits分3大類別
一般來說，Reits可分為3個類別，包括按揭型（MortgageReits）、權益型（EquityReits）及混合型（HybridReits）。按揭型Reits直接提供按揭貸款，或透過收購貸款和按揭抵押證券間接提供貸款，收益主要來至按揭貸款的利息收入。市場上只有少數的Reits屬按揭型類別，反而絕大多數的Reits均屬於權益型，後者業務包括出租、開發和租戶服務，如出租辦公室、貨倉、商場等，收益主要來自物業租金。至於混合型Reits則同時包含了權益型及按揭型兩類投資。
此外，Reits亦可按行業分類，例如住宅物業、商場、零售、地區購物中心、寫字樓、工業及酒店等項目。在不同的市況下，不同類別的Reits，表現均有所不同。
投資Reits與投資物業收租也不能混為一談。首先，購買單一物業牽涉龐大金額，一般人都會透過按揭借貸方式來進行投資，但這種槓桿式投資涉及的風險較大。相反，投資Reits可以不用涉及任何借貸，並可以較細的金額入市。
流通量較物業高
此外，投資單一物業的風險極為集中，只有那些資金充裕的人士，才能同時持有多項物業，從而改善風險的集中程度。相反，由於Reits以一籃子方式持有不同物業，風險分散程度較高。再者，自行投資物業須面對流通量不足的風險，當樓市氣氛薄弱、交投淡靜時，投資者難以即時將物業沽售套現。相比之下，Reits於交易所上市，流通量相對較高。
當然，凡事有利亦有弊，正因為Reits是在交易所上市，股價往往會受整體市場的供求因素左右，若大市表現疲弱，其股價亦難免受累。
雖然香港現時尚未有Reits正式上市，但市場上亦有不少受證監認可的零售基金投資於Reits。該類基金的投資通常頗為分散，組合一般會包括住宅、購物中心、辦公室及酒店等不同項目類別。以一個包含美國、歐洲及亞洲的環球Reits指數為例，於過去5年其總回報達73.4%，而同期環球股市則下挫16.7%，表現榮辱互見（見圖）。
行業風險須留意
雖然Reits的往績表現吸引，但投資者亦須注意，Reits屬單一行業投資，始終存在着一定程度的行業風險。大部份Reits於過去兩年已累積了可觀升幅，現時入市只適宜選擇性吸納，即使極進取的投資者，亦不應持有超過組合的3成比重。
風險承受能力較低的，則可透過一些結構性產品參與投資。市面上有保證基金，提供100%的本金保證，首兩年保證派發票息達12%，而回報則與一籃子環球Reits掛鈎，對保守人士來說，可算是不俗的選擇。
潘國光
投資策略及研究部主管
Citibank環球個人銀行服務