陳友正
財務學博士、特許財務分析師
年前，筆者在中區某停車場購買了打蠟套票，由於是一次過預付，故一直頗留意該汽車護理公司的經營狀況，以防小店一旦結業，蒙受損失。沙士期間，市面瀰漫着慘淡氣氛，百業蕭條，汽車護理的生意自然也遭到打擊。然而，小店竟甚有韌力地撐過了。
後來，經濟反彈，市民消費意欲回升。○四年起，汽車銷量也開始大幅上升。按理，汽車護理的生意也應該受惠。然而，那熬過了沙士的小店，竟於本月給客戶發短訊，內容是業主大幅加租，超過了可負擔的水平，惟有「光榮結業」！
這是個令人欷歔的個案，何以小店能經歷沙士及經濟低迷的考驗，卻敵不過業主的加租？
表面上，經濟復甦，對大部份行業均是好消息。然而，香港現時的情況是，企業的固定成本決定了公司的生存空間，一旦固定成本大幅攀升，而收入增幅未能追上，經營環境自然是惡化而非改善。
零售業便是外表風光，內裏未必真正受惠的行業。在同業聯誼的聚會上，各大型零售商亦經常抱怨，自己其實是為地產商打工，租金大幅上升，把零售商在經濟復甦時的成果大半吃掉。
零售業的成本結構，不同的貨品間差異頗大。近年，商場業主趨向直接與租戶分拆營業額，按個別行業收取，由約百分之十至百分之三十不等。據筆者的經驗及粗略估計，一般零售商的租金，佔營業額約百分之十五左右，而純利約為百分之五至十。若業主大幅加租，除非營業額有高速增長，否則不易維持。
換言之，零售商要保住利潤不變，不外乎增加毛利收入（如壓低入貨價），或降低其他成本（如維持服務質素等成本）。營業額上升假如不能如「外表風光」般大幅增長，則惟有向其他兩項因素打主意。
據統計數字，香港零售業營業額的增幅，已穩定在單位數字增長，大幅增長只限受惠於自由行的少數；而商場續租，卻每每大幅加租。對大型連鎖店而言，打擊了零售商的營利；對中小型（尤其是單一店舖）經營者，卻直接威脅其生存空間。在其他國家（如日本及澳洲），當地零售商會定期對主要經營成本（包括商場租金）作調查統計，協助中小型零售商與商場業主調停租務問題。但這類的有組織服務，仍未見於本地的零售業。
在香港，大業主不時搬出「自由經濟」的原則，以使其大幅加租不受干預。但從經濟學角度看，業主長期營利的保持，必須仰賴與各商戶取得均衡互利的關係，而非一面倒地追逐「價高者得」的短期利益。九七年前地產泡沫時，不少商場變成只有地產代理店的奇景；泡沫爆破，商場也變成「死場」，受害者亦包括商場業主！
在零售商角度，租金過度上升，東主一是結業，一是嘗試把成本轉嫁。羊毛出在羊身上。最終，顧客仍須付上較高的貨價，或接受較低的服務質素。
難怪在經濟復甦時，那些捱過了沙士的店舖卻要結業；而電視又再出現劉德華那名句：「今時今日這樣的服務態度……」