陳友正
財務學博士、特許財務分析師
年前,筆者在中區某停車場購買了打蠟套票,由於是一次過預付,故一直頗留意該汽車護理公司的經營狀況,以防小店一旦結業,蒙受損失。沙士期間,市面瀰漫着慘淡氣氛,百業蕭條,汽車護理的生意自然也遭到打擊。然而,小店竟甚有韌力地撐過了。
後來,經濟反彈,市民消費意欲回升。○四年起,汽車銷量也開始大幅上升。按理,汽車護理的生意也應該受惠。然而,那熬過了沙士的小店,竟於本月給客戶發短訊,內容是業主大幅加租,超過了可負擔的水平,惟有「光榮結業」!
這是個令人欷歔的個案,何以小店能經歷沙士及經濟低迷的考驗,卻敵不過業主的加租?
表面上,經濟復甦,對大部份行業均是好消息。然而,香港現時的情況是,企業的固定成本決定了公司的生存空間,一旦固定成本大幅攀升,而收入增幅未能追上,經營環境自然是惡化而非改善。
零售業便是外表風光,內裏未必真正受惠的行業。在同業聯誼的聚會上,各大型零售商亦經常抱怨,自己其實是為地產商打工,租金大幅上升,把零售商在經濟復甦時的成果大半吃掉。
零售業的成本結構,不同的貨品間差異頗大。近年,商場業主趨向直接與租戶分拆營業額,按個別行業收取,由約百分之十至百分之三十不等。據筆者的經驗及粗略估計,一般零售商的租金,佔營業額約百分之十五左右,而純利約為百分之五至十。若業主大幅加租,除非營業額有高速增長,否則不易維持。
換言之,零售商要保住利潤不變,不外乎增加毛利收入(如壓低入貨價),或降低其他成本(如維持服務質素等成本)。營業額上升假如不能如「外表風光」般大幅增長,則惟有向其他兩項因素打主意。
據統計數字,香港零售業營業額的增幅,已穩定在單位數字增長,大幅增長只限受惠於自由行的少數;而商場續租,卻每每大幅加租。對大型連鎖店而言,打擊了零售商的營利;對中小型(尤其是單一店舖)經營者,卻直接威脅其生存空間。在其他國家(如日本及澳洲),當地零售商會定期對主要經營成本(包括商場租金)作調查統計,協助中小型零售商與商場業主調停租務問題。但這類的有組織服務,仍未見於本地的零售業。
在香港,大業主不時搬出「自由經濟」的原則,以使其大幅加租不受干預。但從經濟學角度看,業主長期營利的保持,必須仰賴與各商戶取得均衡互利的關係,而非一面倒地追逐「價高者得」的短期利益。九七年前地產泡沫時,不少商場變成只有地產代理店的奇景;泡沫爆破,商場也變成「死場」,受害者亦包括商場業主!
在零售商角度,租金過度上升,東主一是結業,一是嘗試把成本轉嫁。羊毛出在羊身上。最終,顧客仍須付上較高的貨價,或接受較低的服務質素。
難怪在經濟復甦時,那些捱過了沙士的店舖卻要結業;而電視又再出現劉德華那名句:「今時今日這樣的服務態度……」