吳家鎚 香港城市大學社會科學學部講師
最近有很多居住在中上環及觀塘等舊區居民嘗試透過不同渠道，例如街頭鬧劇、抗議示威甚至考慮申請司法覆核等，以表達出他們對現時市區重建局推行重建項目時，步伐緩慢和重建無期的不滿！
但另一方面近日亦有某大地產發展商向法庭申請覆核反對城市規劃委員會對中環士丹頓街及永利街重建項目的決定，認為市建局的重建計劃應剔出其私人已擁有的地盤範圍。對以上的事件，筆者並不是去判斷誰是誰非，相信市民及法院自會有結論；但上述的事件卻教人反省出：「現時香港模式的市區重建確實是問題多多」！有必要盡快檢討及加以修正，其中有二個問題更值得我們優先關注：
問題1是：如何選擇重建區域？這問題答案對私人發展商來說可以相當簡單的，當中所考量的只是重建利潤和回報率，因此重建的項目必定是業權簡單、地價和樓價仍有水位的區分；但相對由市區重建局推動的重建項目，理應非以回報效益為依歸，相反樓齡高低、殘破程度和社區設施等方為其重要參考的理據！
依此基礎，市建局要處理全港約二百二十五個重建項目，當中有二十五個是要優先進行的！然而重建工作在在需財，因此客觀上市建局要與私人發展商互相合作及在財政上得到支援，這正好揭示出重建工作的局限性及某程度上的非理性選擇！更何況市建局以目前自負盈虧運作模式，回應每個縱使早被界定為優先處理的重建項目！因此明眼人也了解到，選擇重建項目時市建局本身除有其理性和原則性要依從外，相信亦有更重要的考慮因素──「資金、成本和盈利」；如想要市建局放棄這種功利式的考慮和加快重建進度，則更大的政府支持是無容置疑的！
問題2是：市區重建在城市規劃條例中的定位如何？雖然政府不斷重申市區重建的重要性，然而在城規條例中卻反映出有關法例未盡完善，否則，筆者可斷言決不會出現上述的司法覆核的事例，明顯地，現時城規條例中並沒有清晰界定由政府或市建局所主導的整體重建計劃必須凌駕其他私人發展商的重建計劃，因此往往反過頭來出現由私人發展商主導的「功利式」重建模式──嚴重的缺乏原社區的特色風貌、新舊不能並容的缺點！
灣仔MegaTower與虎豹別墅的重建例子正好說明一切；因此借鑑歐美各國的城市規劃條例的經驗，當中的對私人的發展項目有嚴格的規限，而擁有土地者並不代表擁有絕對的發展權（DevelopmentRight），同時發展的優次亦以公共整體發展為先，而私人發展項目基本上要加以配合。
因此若將此法規引伸至市區更生的計劃，就更必須強調社會整體利益的重要性，以人為本的原則性，而私人單一性的重建計劃絕不能獨立或過份偏離於政府整體社區更生發展藍圖以外！這是現代城市發展和進行更生時的大原則，有關機構必須堅持及遵守。