最近的熱門話題是樓價會否在加息周期中繼續上升。一般人相信加息會加重按揭負擔，令供樓能力下跌，樓價亦會隨之而下跌，但我們發現，實際上影響樓價表現的是大圍經濟表現、通脹及新樓供應。
恒生地產分類指數與香港本地生產總值有直接關係。1997年前香港通脹高企，本地生產總值增長強勁，雖然當時供款對收入比率高達120%（樓市泡沫的明證），但人人入市置業。1997年前，地產分類指數與本地生產總值同步上升。1997年後香港步入衰退，即使樓價下跌令供樓能力增加，本地生產總值與恒生地產分類指數仍大幅下滑。2003年下半年，香港經濟從沙士疫潮中恢復過來，地產分類指數與本地生產總值同步上升。
按揭利率是左右供樓能力的因素之一。我們認為只要香港經濟持續強勁增長，即使按揭利率上升令供樓能力下降，但亦不會對樓價產生重大影響。我們預期，個人遊計劃及2005年9月迪士尼開幕，將有助香港的本地生產總值於2005及2006年持續增長。
於2004年下半年，困擾香港連續68個月的通縮正式結束，通脹重臨，我們預期2005年將繼續有溫和通脹（約1%）。隨着通脹持續，實際利率的升幅或會較名義利率少，通脹改善，供款增加的影響相比其他因素不大，這或可支持樓價上升，如實際按揭利率維持在低水平，恒指地產分類指數通常也會上升。通脹持續，加上香港經濟持續好轉，預期未來幾年薪金將強勁增長。薪金上升或有助繼續刺激通脹，從而令按揭利率維持在低水平，實際按揭利率下降估計將對樓價有正面影響，從而帶動恒生地產分類指數上升。
我們預期2005年起計3年內，一手樓的供應有限，每年平均僅有2.3萬個單位推出，1998年樓市崩潰的部份原因是政府推出「八萬五」政策，我們預期新任行政長官不會重蹈覆轍，將致力維持高樓價政策，以保持香港經濟穩健發展。
目前供樓能力比率僅約50%，遠低於樓市泡沫時期，香港經濟於03年下半年開始恢復，預期2005及2006年增長步伐可持續，來年通脹及有限供應或可繼續推高樓價。加息的心理影響或會令地產股短暫受壓，但長遠而言維持調高地產股投資比重，預期2005年樓價將上升15%。我們看好土地儲備充足的大型地產發展商如長江實業（001）、新鴻基地產（016）及信和置業（083），這類股份的資產淨值重估升幅最大。
張國銘 新鴻基投資服務有限公司研究部董事
作者張國銘為證監會持牌人士，本文所提及之上市法團，作者及其有聯繫者目前並無擁有財務權益。