樓按利率將逐步上升

樓按利率將逐步上升

陳友正
特許財務分析員

四月初,隨着美國加息,渣打及東亞銀行率先把優惠利率(PrimeRate,或P)加四分一厘至五厘半,各中小型銀行普遍跟隨。然而,滙豐、恒生及中銀仍保持P為五厘二五。香港罕見地出現了「兩個P」,由於未有先例,市民不免感到混亂。連金管局及各大銀行高層,亦紛紛對怎樣處理「兩個P」提出意見。
本來,在銀行利率協議取消後,各銀行的存貸利息,均可自由決定,毋須再像從前般,要在銀行公會例會中商議。銀行各自有優惠利率,亦屬自然。然而,香港是個彈丸之地,資訊流通性非常高,置業者安排動輒百萬元的按揭貸款,自然貨比三家。從簡單的經濟原理,也可預測「兩個P」只屬短期現象,金管局及政府其他機關毋須插手指引。
今年二月,香港未償還按揭貸款總額為五千三百一十九億元,新造按揭為一百三十一億元。從前,樓宇按揭是件肥肉,銀行賺取的淨息差(即按揭利率減去資金成本)高達三厘,為全球利潤最豐厚的市場之一。但近年競爭環境改變,尤其是其他商業貸款大跌,銀行爭相競逐樓按市場,不斷把按揭利率調低,從「P加」至「P減」。銀行界流傳的笑話:從前在銀行工作,最大的福利是職員可享低息樓宇按揭,現在本行職員,則寧可跑到附近剛減按揭利息的其他銀行!

銀行按揭利息在減息戰中出現大混亂,但「P加」或「P減」機制,卻仍是個簡單有效的計息方法,毋須改動。問題是那些在「P-2.8」時訂下的按揭,即使優惠利率上調,依然可鎖定「P減」的利息差價。銀行不再爭奪按揭市場,新造樓按的「P減」息差,自然愈縮愈窄。
○三、○四年本港利息徘徊於異常的低位。一來是美國不停減息。另外,投機人民幣升值的熱錢,留在香港銀行體系作為不交收人民幣存款(即「假人民幣」存款,相當於八十年代流行的「假美元」存款)。這筆巨額的熱錢,為借貸機構提供了「免費資金」,銀行同業拆息跌至近乎零的超低水平。
香港銀行結構中,滙豐、恒生及中銀共吸收了約三分二存款,剩餘的資金,在同業拆借市場貸給存款基礎較弱的中小型銀行。過去兩年,P和同業拆息的息差極大,中小型銀行拆入廉價款項,再以「P減」貸出,仍有利可圖。於是,中小型銀行以大銀行的資金,攻打市場。大銀行為了迎戰,不惜一再減息。幾年下來,P變成「最不優惠利率」!
不過,現時已進入加息周期。美國聯儲局為了保住國內金融市場,刻意把加息步伐減慢,但利率在未來兩年,卻將是明顯地持續上升。現在同業拆息約為二點五厘,而百分之九十的新樓按訂在P-2.5或以下,中小型銀行在樓按中已無利可圖,繼續加息無可避免,對置業者來說,必須認清利息將上升的現實。