地產市道的中長線需求情況，可以從3個角度去分析：投資回報、供樓能力及人口分析。上周已提及投資回報的分析，主要是看租金水平與息口的關係而所產生的機會成本分析。
供樓能力涉及薪金上升的水平，一般來說，供樓支出不應超過家庭總收入的一半水平。故此，97後樓市持續下跌是應該的，因為失業率上升，薪酬持續下跌，有供樓能力的家庭不斷減少。
香港經濟復甦後，早前有能力買樓但信心不足的用家已紛紛現身，故此，樓市便能隨着需求的帶動（DemandPull）而上升。但樓市要再持續上升，則需要市民的平均供樓能力再度上升，這需要失業率進一步下跌、薪酬水平進一步上升才可。
人口分析方面，才是主要分析未來長線需求之主要因素。過去三四十年，樓市的大牛市建基於人口不斷膨脹，每10年增加百多萬人，這當中主要是六七十年代的大陸移民潮，以及出生率的上升。中國傳統觀念是大家庭平均每個家庭有超過四五名子女，這情況令七八十年代出現強勁的買樓需求。
然而，香港人口的增長隨着七十年代香港推行家庭計劃及取消偷渡客「抵壘政策」後，人口的增長速度已放緩，導致香港人口老化，97年前後，樓市其實已是供過於求，跌市基本上是遲早的事。當其時的樓市高潮純為大家受回歸情緒所牽引，導致盲目托價，炒家胡亂「篤手指」摸貨。其實摸貨是虛假的需求，因為買家根本無能力去完成交易。而真實的用家需求實在不足，主要是因為供樓能力不足。
早前樓市的回升，主要是短期的求過於供所帶動。政府先限制供應，樓價因沙士而跌至低位，需求自然增加，加上經濟復甦令過去數年積聚的用家一齊湧現，自然會令樓價上升。
然而，隨着人口老化，年輕的買樓用家將不斷減少，根本不用擔心供不應求。
此情況現時已反映在教育界「殺校事件」中，過往家長擔心學額不足，學子們要經歷升中試、會考及高考才能完成學業。現在的情況竟然是小學收生不足及中學收生不足，未來將是大學學額過剩，緊接而來的將是樓市供過於求。這是自然的人口發展趨勢，源自「家庭計劃」收縮人口的膨脹所致。
「凱旋門」以34000元?呎天價成交，令炒樓者熱血沸騰，但並不代表整體樓價可大升。大家不要被一些個別的個案而誤導，買樓與否要量力而為，樓宇升跌應視乎中長線的實質需求。
上周港股一如所料，反彈上13800點後回跌，暫以上落市觀之，波幅13500-13800點。
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沈振盈 訊滙證券董事總經理
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作者沈振盈為證監會持牌人士