九龍倉（004）受惠於商場租金收入穩步增長、酒店業務從03年低谷中反彈、旗下有線寬頻（1097）盈利改善及借貸成本減少，04年度股東應佔盈利較03年度大幅增長24%，達37.67億元，當中包括非經常性物業撥回5.5億元及旗下九倉電訊為若干網絡資產作出的減值撇帳2.98億元。
地產投資項目的貢獻最大，營業盈利達31.03億元，較03年度增長6.96%；其次為物流（主要為現代貨箱碼頭），營業盈利為18.4億元，微增1%；通訊、媒體及娛樂的營業盈利為4.56億元，增長6%；有線寬頻純利為2.84億元，升29%。
九倉04年度業績仍採用舊的會計制度計算，但集團同時評估了採用新會計制度對業績的影響。假設集團於04年度採用新會計準則，股東應佔盈利會增加89億元，此乃投資物業重估儲備內的重估盈餘淨額109億元扣減遞延稅項20億元所致。不過，由於酒店物業重估儲備逆轉，集團於去年底的資產淨值將會減少約29億元或每股1.17元；累積物業儲備盈餘均需作出遞延稅項的準備，使集團於去年底的淨資產減少約74億元。筆者預期未來物業市場的變化對集團的盈利會有重大影響。
隨着迪士尼樂園於今年9月開幕，預期內地及亞洲區內訪港旅客人數會持續增加，加上本地經濟改善，內部消費動力上升，零售銷售將可錄得理想增長，商舖租金有上調空間。筆者今年較看好物業收租行業，因為不少租約陸續到期後，租金便會大幅上調，租金開支上升將成為零售業今年面對的最大挑戰，零售業盈利經過04年大幅上升後，盈利大升的情況今年難再出現。相反，在商舖租金上升推動下，投資物業價值亦會受惠而水漲船高。九倉在尖沙嘴廣東道一帶及銅鑼灣等黃金地段擁有大量優質投資物業，是租金上升的受惠者。
財務狀況方面，九倉淨負債由03年的170億元減至04年的141億元，負債淨額與資產總值比率及負債淨額與股東權益比率，分別改善至15.4%及21.6%。筆者估計其每股資產淨值達35元，現價較每股資產淨值折讓近3成，估值吸引，可趁低收集作中線持有。
姚浩然 興旺證券聯席董事
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作者姚浩然為證監會持牌人士，本文所提及之上市法團，作者及其有聯繫者目前並無擁有財務權益。