本周起，多家大型銀行開始把按揭利息調升。新做樓按利息從優惠利率減二點八厘（P-2.8），調升至P-2.7水平，連同最近各大銀行調升優惠利率，按揭利息已開始上升周期，和美國利息走勢接近。
陳友正博士
特許財務分析員
自○三年六月聯邦基金利率低見歷史性的一厘水平，聯儲局已多次調高利息至現時的二厘七五，美國的平均浮息按揭，亦已升至五厘水平。期間，國際投資者由於投機人民幣升值，資金不只一次流入本港銀行體系，使港息暫時性地偏離港元和美元掛鈎的利率對等關係。熱錢一來，本港銀行水浸，雖然美息已然加息多次，港息仍處低位。○五年起，投機人民幣升值的資金開始退卻，港息自然回歸到和美元看齊的現實。
美國近年的通脹率，約為3%。聯儲局主席格林斯潘當年把利率減至一厘，目的是防止互聯網泡沫爆破可能造成的破壞力。美國經濟安全着陸，卻製造了負利率的環境，助長了地產和其他資產的過度投資。美國資產泡沫已成，聯儲局的政策，是如何使經濟安全着陸（Softlanding），而非災難性的崩潰。
故此，美息在可見將來，仍會不斷攀升。歷史數據，美國實質利率約為二厘，以三厘通脹計，名義利息可升至五厘左右。最近國際金融市場的波動，反映投資者對格林斯潘會否保持一年以來「審慎有序」（measured）的加息步伐，每次只加四分一厘，抑或需要加快加息，以防通脹失控。
對本港置業人士來說，最大的問題，自然是利率趨升，將對樓市有何影響。過去數年，本港利率幸運地保持低位，加上銀行對貸款態度更加謹慎，不約而同減低對工商業（尤其是中小型企業）的貸款，爭奪風險較低的按揭市場。
據金管局的統計數字，樓市高峯期的九八年第二季，銀行體系對樓宇（包括地產發展商）貸款總額為九千一百八十億，佔本地貸款總額的65.7%。至○三年底樓市谷底，樓宇有關貸款為八千七百億，比高峯下降了5.2%。可是，樓宇貸款佔貸款總額的份額，卻升至76.1%。同期，對製造業的貸款額，下跌了25.6%；對貿易融資貸款則下跌45%；對批發零售貸款，下跌52.9%！
銀行爭奪樓按市場，使按揭利息不斷下降，任何一位置業者，均可得到優惠利率減二厘多的利息，對比那些中小型企業，仍須付上優惠利率以上的利息。「優惠利率」，變成了使人啼笑皆非的名詞。
銀行開始調節「優惠減」的機制，意味着銀行已沒有過往偏重樓按市場的策略，新的置業者，自然須付上更高利息。
雖然如此，但筆者認為，本港樓市暫時未受加息影響，原因是香港樓市，主要是由供求狀況左右，利息現時仍屬溫和，不會對置業者的購買心理產生較大影響。新樓市場，一直由數大發展商操控，樓價亦由大發展商主導。政府處於領導剛接任的時期，對樓市政策，一動不如一靜。故此，樓價短期內沒有大幅下跌的客觀環境。需求方面，本港樓市一向包含投資需求的因素。現時，投資氣氛仍然濃厚，市民抱有「樓價趨升」的期望。大抵宏觀經濟出現的變化，仍未影響投資者的情緒。