【本報訊】九鐵昨宣布，將於6月推出首個西鐵項目──南昌站上蓋物業發展權招標，同時首次引入類似地鐵上蓋物業發展模式，發展商除要支付補地價外，更要提交分紅建議。該項目分兩期發展，估計總投資逾200億元。業界指出，該項目龐大，發展期長達10年，相信只有兩三個大型發展商夠財力競投，削弱市場競爭，令政府分紅收益減少。
九鐵物業總監林濬表示，昨起招收意向書的南昌站上蓋項目，本月29日截止。九鐵將與政府商討補地價，估計總投資逾200億元，中標財團需支付前期發展費逾11億元，補地價可分兩期繳付。
西鐵上蓋物業發展由政府全資擁有，6月招標的南昌站，共提4247伙住宅，整個項目預計於2009至2015年間落成，首期最快07年可預售樓花。市場人士估計政府現時推出該項目，有助紓緩07至08年可能出現的供應短缺。
市場人士說，該項目包括10幢46至52層住宅、9幢7至9層低密度住宅、1幢39層寫字樓及近30萬方呎商場。首期約1700伙，包括所有低座和4幢高座住宅；第2期包括其餘高座逾2500伙住宅，及44.8萬方呎寫字樓（見表）。
另外，林濬又預期馬鐵首個上蓋發展項目──烏溪沙站將於數周內招標，現正與政府商討補地價，最快本周內可推出。該站的前期發展費用逾3億元，分3期完成，第1期和第3期發展相隔約60個月，發展商可分期補地價，並可透過預售樓花出售。他不擔心烏溪沙站和南昌站會造成競爭，因為兩項招標相隔近兩個月，相信不會影響投資決定。
九龍倉置業董事黃光耀說，若南昌站不設誘因吸引中小型發展商，相信只有大發展商及財團有興趣參與。
威格斯資產評估執行董事陳東岳認為，政府應設法將龐大的南昌站分拆成4期招標，令每期投資額降至40億至50億元，吸引更多中小型發展商參與。現時200億元投資由單一財團承擔，相信最後只有2至3個大發展商參與競投，大發展商競爭減少，向政府提出分紅比例自然降低；加上發展年期長，中小型發展商合資競投需承受更高風險，遇樓市周期回落即會拖垮公司。
林濬解釋，南昌站發展分期牽涉複雜建築工程，包括多項公共設施如交通交滙處、走火設施及降低建築噪音安排等，難以分拆成多期發展。九鐵已因應巨額融資安排需要，將提交意向期由一般兩三周，延長至接近4周，方便發展商研究財務安排及合組財團。預計南昌站項目會於第二季尾招標、第三季批出發展權。
