新世界發展(017)本周二中午宣布業績,過去兩日股價上升0.20元,昨收7.85元,尚未反映業績優於預期及形勢較佳。
■05年(6月年結)上半年,新世界營業額115.20億元,變化輕微。純利11.29億元,大增3.8倍;每股盈利0.33元,大增2.3倍;中期股息0.10元,大增4倍。業績超出預期,大幅改善,原因有:1特殊性質盈利2.92億元(上年同季虧損0.49億元),來自出售投資獲利3.61億元及物業撥備回撥2.14億元等,減其他有關撥備。2利息支出2.32億元,大減2.90億元;另外利息收入則上升2270萬元。3樓市復甦,物業發展利潤與租金收入折為盈利的分類盈利6.76億元,大增3.74億元。
下半年,售樓面積較少,未計新創建(659)出售碼頭業務應佔盈利9.7億元(交易在本月完成),新世界盈利略遜於上半年,估計只有8億元(上半年11.29億元),全年盈利預測19.29億元,計入出售碼頭應佔數額,盈利預測28.99億元,每股0.84元,遠勝上年虧損9.76億元。新世界可能仍有預計不到的特殊虧損,但亦可由或會繼續出現的物業撥備回撥(上半年僅回撥2.14億元)所抵銷有餘。現價7.85元,預期PE9.3倍,在大型地產股中算是偏低倍數。06及07年,雖然少了類似出售碼頭巨額盈利,業績將復倒退,但有可能繼續出售投資帶來利潤,及物業撥備回撥,業績倒退程度不致太大,PE仍會在13倍以下。
■04年底半年結算時,每股帳面NAV16.09元。集團持有投資物業、酒店、發展及待售物業約450億元,投資物業與酒店升值極多,發展及待售物業的邊際利潤隨着樓市好轉而提升,估計所有物業增值?盈利達130億元,每股增值3.75元,實際NAV估計增至19.84元。現價折讓60%。
■新世界現時的負債比率31%,已處安全水平。管理層預計在售樓資金回流後,比率到年底會降至20%,無集資需要。往時股價較NAV有大折讓的1個因素,是借貸比率偏高。這項不利因素已去,股份評級可提升。此外,中期息派0.10元,估計末期息0.15至0.20元,股息率3.2至3.8厘,開始再有吸引力。
■大股東鄭裕彤持有新世界35.26%。機構投資者現時僅得Marathon資產管理持股量逾5%(6.02%)須披露。業績好轉、經營條件轉佳及財政改善後,估計將出現其他須披露持股量的機構投資者。
●新世界中線目標價11.90元,代表較實際NAV折讓40%(現價折讓60%),股價可能升幅逾5成。成熟的名牌地產股,股價要升5成,代表PE由15倍升上23倍,相當困難。新世界NAV折讓60%減縮至40%,相對較易。
何車