金管局總裁任志剛對所謂「變相零首期」按揭（銀行現金回贈）的做法不以為然，遂於近日向金融機構發出「指引」加以規範。這種審慎的態度，原本就是政府所有監察機構所應持有的。但與此同時，為甚麼金管局對「二按」的態度卻那麼寬容，除偏離了監察者的角色之外，甚至還積極參與呢？
黃纊 美國金融財務學博士、特許財務分析員，現職大學教授
今次金管局並沒有對「二按」作出任何不鼓勵或不贊同的做法，相反卻為「二按」護航。金管局屬下的按揭公司，近年來推出九成及九成半按揭保險計劃，只要承押人（mortgagee、通常是銀行）向該公司申請做「二按」、並向該公司為「二按」部份投保就可以了。
按道理，如果「二按」在某次的市場循環周期上變得普及，即標誌着市場呈現熾熱、甚至過熱的現象，政府實在有責任向投資者提出警告，或用加息手段去冷卻，以防止泡沫的出現。因此，金管局除了有監察金融市場的責任之外，還須履行中央銀行的其他職能，例如當發覺市場有不尋常現象時，便應責無旁貸地向大眾投資者發出預警。
美國聯邦儲備局主席格林斯潘一度忠告股市投資者，要注意當時股市有「非理性亢奮」情況，便是展示中央銀行應有的道德風範。反觀我們的金管局，它只關心銀行在「二按」和「變相零首期」按揭等，所能承擔的風險，而罔顧供樓人士所涉及的樓市「系統風險」。以此觀之，金管局是缺少了這種道德風範。事實上，一般市民或許不全然理解，為「二按」投保，並不是為他們免卻風險這個道理。
另一方面，為「二按」投保是否能為承押人免於風險？答案是否定的。所以如果認為英國和美國的「十成按揭」推行了多年，而仍「安然無恙」，便認為金管局推出的九成半按揭保險計劃亦該沒問題的話，便大錯特錯了。
首先，英美的「十成按揭」至今仍「安然無恙」，並不表示其中不存在風險。最基本的看法是，英美近年來的樓市有升無跌，故並未遭逢樓市下跌的衝擊；「十成按揭」能否通過考驗，還有待觀察。
其次，美國的供樓人士可以選擇最長三十年的定息按揭息率、即供款可免受息率上升的影響。縱使選擇浮息按揭，英美的供樓人士也可以因算到息率上升的速度（拾級而上），而作出財務預算。反觀本港環境並不一樣，一則供樓人士不能做長期定息按揭（香港缺乏長債市場）、二則難以預見息率的上升速度（當熱錢一旦流出，息率急升的幅度可以是「一步到位」的）。看來，現在本港的低息環境還要持續下去，不大清楚何時會回復到與美息相若的水平。正因如此，港息便有跳升而上的潛在隱憂，按揭供款的息率何獨不然？
若市場出現太多「二按」，實際上也並非健康之兆。雖云「二按」保險可保障承押人（mortgagee）免於受到抵押人（mortgagor）一旦斷供的影響；但承押人面對的風險不止這些。當樓價下跌、斷供個案增多時，市場存有太多「二按」的骨牌效應，會比市場存有較少「二按」時大得多。
還請記着，沒有首期者（95%或100%的抵押人）通常沒有太多儲蓄，如果供樓期間一旦失業，便很容易出現斷供情況。這種市場潛在的風險，便是所謂「系統風險」。你或許會反駁說：「每一間銀行都應該設有風險管理的機制，這個顧慮不成立吧」！但不肯定的是，每一間銀行是否都設有具效用的風險管理機制、而這類機制又是否為銀監處所監察的呢？銀監處又是否有針對「二按」太多的情況，而採取有效的遏抑措施？如果這些層層叠叠的「關卡」，都沒能發揮太多作用，樓市已然存在的「系統風險」，便可能正在增高之中了。
銀行「水浸」，二手樓宇也可按揭幾達百分之百，大大吸引從來未打算過、亦未有足夠首期的人士「上車」，認為此際乃是百年不遇的好時機。如果說，樓市泡沫現在還未形成的話，政府是否有責任去防患於未然？況且，眾所周知，在聯滙制度規管之下，金管局若要用息口作為調節金融市場的工具根本不可能，而金融市場更常常受到熱錢淨流入的影響，金管局當然有需要防止資產泡沫的膨脹，而非像現在般「與狼共舞」！