前幾天，也就是九龍灣土地拍賣的那天傍晚，我遇見孫公，人逢喜事精神爽，孫公滿面春風，原來當天下午九龍灣土地拍賣又創出一個意想不到的高價。
不過，地價大幅上升，曾司長的西九龍計劃面對的壓力，反對聲音就更大，那些沒有份參與的大大小小地產商，一定會更加努力地游說一切可以游說的人，特別是政客，站出來反對。土地價格猛漲，誰也不願意看到這塊大肥肉落入單一的地產集團，人人都想分享這塊大肥肉。
「官商勾結」這句口號就是在西九龍計劃的背景下產生，「官商勾結」的爭論愈大，你猜甚麼股愈受到打擊？
答案是地產股，特別是那些有大量農地可供發展的地產發展商的股。
如果你擁有一幅農地，你想改變用途，用來興建住宅，你得向政府補地價，一向以來，補地價這個遊戲是一種「黑箱作業」，補地價的多少是政府與地產發展商通過討價還價而得到的。
過去許多年，港英政府製造了香港許多大富豪，最主要的方法就是讓這些地產發展商以較低的價格補地價，將大片大片的農地變成住宅用地。
現在，人人都盯住港府補地價的運作，在反「官商勾結」的壓力之下，公務員明哲保身，補地價的叫價必然很高，以免被人指摘為「明益」某個地產商，是官商勾結。補地價叫價高，也就是農地變屋地的成本增加，發展商的利潤就會下降，所承擔的風險就會增加。
發展商無法通過補地價取得可供發展的土地，唯一可以得到土地的地方就是官地拍賣會，這怎會不讓官地拍賣的價格一升再升？
補地價愈難，官地拍賣價愈高，發展商就愈不願意急着出售手上的樓盤，再加上最近竟然出現零首期的房屋貸款計劃，會吸引大量業餘炒家入場，進一步推動樓價。對了，忘了告訴你，上個星期用來衡量香港地產市道的中原城市指數已經超越了50點，這是資訊科技泡沫爆破後的第一次。
曾淵滄 城市大學MBA課程主任