鷹君（041）旗下於上月正式開幕的朗豪坊，不單為旺角帶來新的面貌，亦同時令鷹君的盈利前景被市場重新看好。大摩、雷曼、摩根大通等大型證券行紛紛建議投資者買入。到底朗豪坊是否真的能協助鷹君扭轉乾坤，盈利出現顯著的改善呢？
鷹君早前預期，朗豪坊可為集團每年帶來的基本租金為3億元，並預期回本期為3年。
根據鷹君早前公布的資料顯示，朗豪坊首批寫字樓的呎租介乎10至20元，涉及樓面面積達33萬平方呎。若以中位數計算，每月可為鷹君帶來約500萬元的收入。
至於酒店方面，朗豪酒店共有550間房間，11月份的入住率約為70%，平均房租為1000元，預期現時的入住率可望略為上升至75%，可為鷹君每年帶來約500萬的利潤。不過，由於酒店、寫字樓的呎價遠不及商場，故此朗豪坊的租金收入是否真箇能高達3億元，最終仍要視乎商場的表現。
無可否認，朗豪坊的商場人流，的確較市場預期為多，尤其是在旺角這個舊區興建如此大型的商場，市場總需要時間去適應，但朗豪坊能在短時間獲得比市場理想的成績，可見鷹君包裝朗豪坊實在十分成功。
事實上，西武、無印良品等名牌店舖相繼加入，對朗豪坊商場租金有着利好的刺激作用，呎租更可望由現時估計的約50元水平上升至60元水平。若以以上數據分析，朗豪坊每年的確可為鷹君帶來3億元的基本租金收入。
當然，由於鷹君有出售朗豪坊寫字樓的計劃，這可能令集團每年從朗豪坊得到的租金收入下降約6000萬，不過此舉卻可為集團套現4.5億元，令鷹君的負債率減少30%至105億元。
其實除了朗豪坊外，鷹君旗下的萬國寶通廣場，商場租務回報預計於今明兩年亦可分別上升25%和20%，加上集團早前出售旗下的康宏商場後，鷹君今年累計出售資產所套取的現金已增至4.21億元，負債亦因而減少了3%，相信集團出售資產的行動將會繼續，令集團的負債減少，這將令鷹君股價相對資產淨值的折讓收窄空間加大，對股價帶來一定支持。
當然，由於鷹君的負債仍然沉重，而息口仍有上調的壓力，這將對鷹君的盈利帶來負面影響，不過，既然集團已積極地出售資產以減低負債，相信縱使息口在未來繼續上調，對鷹君的打擊亦會逐步減少。
在朗豪坊反應理想、甲級寫字樓租金具一定的升值潛力，以及債務可望逐步減輕的支持下，我相信鷹君的股價在今年可望跑贏大市，目標價預期可達22.5元。
陳永陸