一幅土地，從批地、設計畫圖則、打地基，到入伙，要4至5年的時間，以18個月預售樓花計算，一幅土地從批地到預售樓花，要兩年半至三年半的時間，因此，我們可以很容易地計算出，從今日開始至兩年半後樓花的供應。
不久前我寫過一篇文章，計算未來未售的新樓貨尾加可預售樓花的供應，發現到了2007年年中，樓花供應會出現斷層，2008年至2009年，落成新樓的供應也同樣會出現斷層。
我懂得算，沒有理由地產發展商不懂得算。地產發展商明知2007年年中，樓花供應會出現斷層，為甚麼他們現在還在賣樓花？為甚麼不囤積居奇？收起來等2007年才推出市場？
我的疑問在上個星期六由長實（001）執行董事趙國雄解答了。上星期六下午，我負責的城市大學MBA課程邀請了趙國雄來向學生授課，趙國雄就談到了地產發展的賣樓策略。他認為，地產發展就像是工廠一樣，流水式的生產，每年得輸入一定面積的土地、畫圖則、打地基、建樓房、賣樓花、入伙。這一連串的操作不能中斷，所以每年都會有樓花在適當的時間推出。
還有，作為上市公司的大型地產發展商，每年得交出業績來向股東交代，以長實而言，每年至少得賣7000單位的樓，否則會影響長實的營業額，這是另一個原因，地產發展商自己看好前景卻又不得不在現在推出樓盤。
當然，還有其他的原因，算是政治原因吧，如果地產發展商真的想囤積居奇，炒風就一定火熱。以今日的政治形勢來看，炒風一熱，必然有人向政府施壓，要求政府大量推出土地，新的「八萬五」，甚至「九萬五」、「十萬五」再出爐，樓價又會跌得四腳朝天。
香港的政治氣候變了，因此地產發展商謀求高利的時代也過去了，地產發展商在賺錢的同時，還得看民意走向，以免換來政府的干預。
香港政府始終是香港最大的地主，因此也是實際主宰香港未來樓價者。
曾淵滄 城市大學MBA課程主任