本月14日推介的英皇國際（163），推介後跌5%。地產股再度受捧，新世界發展（017）炒NAV折讓，英皇國際NAV折讓更大，亦具備彈升條件。
■英皇國際的實際NAV可重新再秤。1去年5月，以5.3億元購入時代廣場對面羅素街8號地下至3樓商舖，總樓面22600方呎（每方呎23451元，當然地舖較上層高得多）。上月，羅素街60號1個500方呎地舖易手，呎價高達13.5萬元。以此作為標準，羅素街8號地舖5500方呎已值7.43億元，調整地點及面積因素，及計入上層商舖亦升值等因素，估計英皇國際購入的羅素街物業已增值3.2億元。2不計新購的羅素街物業，於04年9月半年結時，英皇國際持有各類物業及酒店逾21億元，保守估計升值20%即4.2億元。3持有英皇娛樂（296，前名英皇中國）2.05億股，昨日市值3.2億元，較成本2.28億元高出9200萬元。
3項資產估計增值8.32億元，加上原有帳面NAV25.40億元，總數33.72億元，現時股數8.63億股，每股實際NAV3.91元。公司以先舊後新配售1.295億股（每股作價1.80元），集團實際NAV估計增至36.05億元，股數增至9.93億股，每股實際NAV3.63元（本月14日估計3.55元）。現價1.35元，股價折讓63%；新世界發展實際NAV估計18.55元，股價7.85元，折讓率58%，英皇國際折讓更大。
■英皇娛樂完成供股後，英皇國際持有25.83%。英皇國際應視為地產股，不宜視作「濠賭股」。每股實際NAV3.63元中，英皇娛樂只佔0.322元，佔總數不足9%。英皇娛樂股價每變動10%，對英皇國際的NAV只影響3仙，相等於英皇國際本身股價（1.35元）的2.2%而已。
■05年（3月年結）上半年，英皇國際純利1.95億元（當中有1.42億元來自以往投資物業撥備回撥）。預測全年2.60億元，每股0.29元。往績PE3.5倍，預期4.7倍。下半年若續有物業撥備回報（可能性存在），PE更低。
■04年9月底，借貸淨額10.69億元。半年結後出售尖沙嘴加連威老道1個地舖，作價1.10億元（獲利2000萬元入下半年帳）；以8700萬元購入西洋菜街1個地舖，及先舊後新配股集資2.33億元。估計現時借貸淨額8.13億元，淨負債比率31%，處comfortable水平。
●地產股炒折讓，英皇國際的地產成份煞食，高NAV配上低PE，現價值博率頗高。以NAV折讓35%計，見2.36元，比早前配股作價1.80元高出31%，比現價1.35元高出75%。配股後市場流通股數3.47億股，流通貨值不足4.7億元，不算多。
何車