去年10月杪到11月杪，是新世界發展（017）股價其中1段光輝日子，22個交易日內升幅達38%。兩個月下來，新世界由9.25元回落至7元邊緣，值博率又再升高。
■多年以來，新世界予人印象最深的是股價較NAV有頗大折讓，及債重。04年6月底，集團NAV544.05億元，每股帳面NAV15.74元，較03年6月底20.71元下跌24%，除了因為仍然虧損之外，亦因為配股及供股攤薄。新世界曾在03年11月以每股5元配售2.50億股，及去年2月以每股5.40元供9.80億股。實際NAV與表面的帳面NAV當然有分別。新世界擁有投資物業及酒店258億元與待售物業227億元，總共485億元，不用複雜計算某某大廈某某地盤呎價多少，不妨來1個假設，只假設平均升值20%，即已增值97億元，即每股實際NAV增2.81元，增至18.55元。假設增值10%（每股實際NAV17.15元），還是30%（每股實際NAV20元），悉隨尊便。現價7.35元，股價折讓60.4%，樓市若然看淡，較大折讓合理；樓市企穩或看升，則大折讓是1項吸引力。
■新世界在04年（6月年結）配股供股吸收66億元，及去年部份售樓現金回流後，04年6月底借貸淨額216億元，淨負債比率39.7%，已不算過度偏高。估計一兩年內，可降至30%，負面因素再減1項。即使稍稍偏高，亦可獲市場接受，理由是大股東鄭裕彤財雄（未必勢大），私人財富遠遠高於所佔新世界市值（持35.3%，佔90億元）。過去幾十年，金融危機間歇性出現，新世界絕少與「財政危機」字眼扯上關係，最多只是「負債比率過高」。
■04年（6月年結），新世界虧損9.76億元，受新世界信息（301）為電訊科技業務撥備43.92億元所拖累，不計特殊項目，去年經常盈利達15億元。05年，若再無特殊虧損，受惠於樓市復甦，預測盈利18億元，每股0.52元，預期PE14.1倍。新世界旗下公司仍有特殊虧損的可能性，但物業往年撥備部份回撥的可能性亦存在，可予抵銷，甚至抵銷有餘。
●港股史上第1次狂潮在73年初出現。新世界在72年秋上市，73年3月發行股數8至9億股，股價逾20元，市值近200億元，當年每幢有名商廈只值數億元，近200億元的市值當然不切實際。今日，經過逾30年的經營，透過多次集資、歷年保留不少盈利，商廈動輒每幢以十億元計，新世界市值仍然只是254億元，size過小。1年目標價11.13元，折合估計實際NAV18.55元的60%，以目標價計，公司市值385億元，與今日恒隆地產（101）的市值405億元相比，仍差5%。
何車