上星期寫投資物業，有謂地價那部份是長租回來，並非買斷。查實會計上，租賃是有兩種形式，即「財務租賃」與「營運租賃」。定義非常簡單，假如租賃期滿後，租客可以永遠擁有那件物品，就是財務租賃，例子有分期付款買車；而財務租賃以外的，就是營運租賃，例子有租住房屋──租客不會在租約期滿後，擁有那住宅物業。
以前已經解釋過兩種租賃方式的入帳差異（詳情可參考拙作《會計師自白皮書》）。簡單來說，以財務租賃方式買回來的物品，可以即時化為固定資產入帳，而欠下的分期付款總數變成負債，慢慢找數。同時，資產又會按年折舊。
營運租賃則簡單得多，只要將租金化為支出入帳，假如有預付的情況出現，那部份將會列為流動資產。
與會計師公會行政總裁傾談之間，得知公會有意透過不同渠道向市場人士及公眾解釋新會計準則對公司帳目的影響。由「始作俑者」一手一腳講解來龍去脈，當然勝過其他人等（包括我在內）亂點江山。
公會高手如雲，要旁徵博引地解釋新準則的威力，易如反掌。唯一要注意的是，高手往往過於嚴謹，要初學者扎好根基，才能傳授絕技。對急於求成的投資者來說，只想學一兩招散手旁身，並非要練就會計師一身本領，這點要特別留意。
得悉眾多高手如行政總裁她老人家亦有「昅實」我有否寫錯字，令我在深夜聽歌寫稿時，更不敢「瞌眼瞓」。既然公會稍後會出手，那就毋須我每星期都只寫會計準則這麼沉悶。分析財務報表有眾多板斧，純寫那些勞雜子準則已令我懨懨欲睡，但要先解釋完上星期留下的伏線，才算有始有終。所講的是「租回來」這概念。
那麼，有關租賃的新會計準則，又如何影響公司的盈利表現？主要是有關買地這商業行為。上星期已經介紹過，在香港買地，技術上是長租而並非買斷，因為年期只去到2047或50年租期。租約期滿後，土地擁有權並不會自動轉手。換言之，在香港買地，定義上是營運租賃。
以往的入帳方法，是將土地連同樓宇一併計入固定資產，按年折舊。而根據新的準則，土地那份營運租賃要分開計算。以後在固定資產中，理論上只看見物業，而土地將會消失在固定資產表上。
那麼，付出的地價又如何處置？這地價會由固定資產中的土地化為非流動資產的預付款，按租約期攤銷。假如是50年的租期，這預付款（即地價）就會分50年慢慢在盈利中消化。
聰明的投資者，看見這新準則要求，應該即時拍案叫好。何解？試想想，一般土地物業在固定資產中按年折舊，最長都只是二、三十年；但假如土地價格化為營運租賃的預付款後，可以分50年慢慢計，對盈利的影響，頓時減少，令公司坐享盈利上升之其成。而固定資產與非流動資產之間的對掉位置，對投資者可謂毫無意思。
看官，新會計準則並非一面倒會減少上市公司之盈利，亦可能會有令其掉頭上升之可能。坊間報道只側重所有負面影響，是一知半解，以偏概全。但對於精明的投資者而言，這些帳面上因應準則的改變，是無損公司本身的投資價值。
要令投資者全面認識那些新準則，以免被某些傳媒報道誤導，公會應盡快出手。
龔耀輝