今年甲級寫字樓升值超過六成，部份投資者追落後轉向業權統一，位置優越的乙級商廈，借助自由行令遊客急增之勢，鄰近核心購物區的商廈具變身賓館潛力，投資回報可望倍升。據差餉物業估價署資料，乙級寫字樓的租金回報率，由年初6.3厘降至年底4.7厘，低於舖位、小型住宅和工廠。
李頌熹測量師行董事鄭秋平表示，乙級商廈由於空置率較高，租值受壓，但近年落成的寫字樓，冷氣、電力及消防系統較完善，配合鄰近購物區的優勢，可申請改動間格成為賓館。
他舉例，一幢市區寫字樓連地舖，總樓面2.33萬方呎，市值約5500萬元，呎價2360元，呎租8.2元，回報率只有4.2厘；若斥約1000萬元改裝為有75間房的賓館，入住率87%，每晚房租380元，連舖租年收約953萬元，扣除營運開支約38%，純利約590萬元，回報率可提升至10.7厘，較前者多超過一倍。
自由行自去年實施後，本港酒店不時爆滿，推高房租，收費較廉的賓館，甚受內地客歡迎。民政事務署去年錄得97宗賓館牌照申請，較02年46宗勁升1.1倍，今年截至10月底共有103宗申請。該署統計，現時全港持牌賓館約740間，提供約6000間房，相對酒店房間逾3.7萬個並不算多。
李頌熹測量師行估計，賓館改建費約每房10萬至20萬元。執行董事羅尚平說，今年政府收緊賓館牌照申請限制，須通過屋宇署審查，令審批時間延長逾半年，申請人須多花60萬至70萬元顧問費，增加投資成本及風險，投資者買入商廈前，宜先了解大廈結構是否適合改建賓館。
現時市場亦有連賓館牌照出售的商廈，如上周截標的灣仔謝裴道178至180號，改建工程較簡單，但售價略高估計呎價逾2800元。
記者：黃素玲