呂漢光
紅灣事件在香港擾攘數星期後，情況出現戲劇性變化，地產發展商突然改變初衷，取消拆卸紅灣半島，推出市場前只會進行改裝工程。雖然有關的集團主席以尊重法治及包容民意為理由，改變拆卸計劃，但是要地產發展商放棄數十億元利潤，集團主席聲稱的單純理由，有點匪夷所思。事情發展早已成為國際新聞，地產發展商無法行使合法權益，賺取高額利潤，嚴重打擊香港的法治精神，地產發展商贏了本港環保人士及政客的掌聲，卻輸了自由市場的基石。
正如筆者在兩個星期前在本報撰文指，紅灣半島擁有港人夢寐以求的無敵海景，加上交通便利，地產發展商決定把整個屋苑拆卸，重建為豪華住宅是合情、合理、合法的商業決定。地產發展商放棄拆卸計劃，從有關股東的角度看，是一個極不合理的決定。要知道部份股東是機構投資者及信託基金，日後作出購買香港的地產股時，恐怕要多加考慮。從紅灣事件引伸出的惡果是，稍有爭議的發展項目，最終決策者可能不是地產商，而是輿論或是神秘的有形之手。
事件的表面，是環保人士高舉道德牌，挾輿論來動員民眾，反對地產發展商破壞環境，禍延後代，最終大獲全勝。事實上，特區政府的處理手法，間接地鼓勵環保團體及政客以群眾力量，衝擊地產發展商合法行使私有產權。香港被譽為世界最自由的經濟體系，當涉及重大利益時，地產發展的私有產權亦無法獲得保障，法治精神被扭曲，自由市場的神話，不攻自破。香港最終是法治社會，還是人治社會？
也許是筆者多疑，能改變地產商發財大計的幕後勢力，殊不簡單；有言論指，紅灣半島的其中一個地產發展商，正參與競投西九龍文娛區發展。該項目投資龐大，盈利動輒數以百億計，相比之下，紅灣半島只是「小雞」。更有業界人士暗示，今次特區政府就西九龍文娛區發展的遴選，並非以財團投資金額多少來定奪，而是由評審委員會決定誰勝誰負。三個入圍發展商早已積極地拉關係。若紅灣半島的地產發展商，一意孤行，印象分當然大打折扣，要投得西九龍文娛區發展的發展權，近乎天方夜譚。
不管上述的推論是否有根據，地產發展商不斷澄清，在紅灣半島事件上，該集團從來未受到任何外來的政治壓力，而早前在決定拆卸紅灣半島時，亦沒有與政府官員開會。而最後決定取消拆卸紅灣半島，主要考慮到下列三點基本原則：一是各界的聲音和意見、二是尊重香港法治精神、三是尊重政府政策，地產發展商更希望各界不要把事件看成有任何政治陰謀及目的。
地產發展商的言論，令筆者想起「此地無銀三百両」的故事。要講環保，不論是拆卸或改建，對環境的破壞，本質上，相距不遠；簇新的浴缸、坐廁、洗手盆、廚櫃、外牆、內牆等，還是會從新居拆掉棄置，所產生的廢物，最少亦有數千噸。若真的要講求環保，請不要進行任何改建工程。
地產發展商精於計算利益，筆者在此斷言，他們所列出的三點基本考慮原則，只是表因。香港的地產發展商與特區政府的關係，可謂千絲萬縷，地產發展商要有利可圖，絕不能與特區政府交惡。特區政府要改變地產發展商的決定，往往不需要透過法庭解決。
回看整件事，如此貴重的地皮，不應該用作居屋用途。地產發展商買下紅灣半島業權後，拆卸改建為豪宅是撥亂反正。只要按市值補地價，政府不能、亦不應不批准更改總綱發展藍圖，這是法治社會對私有產權的基本保障。地產發展商向輿論及有形魔手屈服，取消拆卸紅灣半島，嚴重衝擊法治社會對私有產權的保障，是真正的禍延後代，損害自由市場的法治精神。
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作者為香港嶺南大學市場及國際企業學系副教授，文章隔星期一刊出