領匯房地產信託基金（2382）吸引了全球近6000億資金熱捧，除了本地公開招股部份獲得逾130倍認購，凍資2800億元，成為本港有史以來凍結最多資金的新股外，機構投資者的認購額亦高達3120億元。
由於反應熱烈，房委會決定1股不留，把所持的額外2.2億基金單位全數出售，其中分配予本地散戶的比重提高至12.4億個，佔總體發售量的57%，較原定的數目增加了逾5倍，務求做到申請者最少人人有1手，並以每單位10.83元的上限定價。
雖然有2名公屋居民入稟法院，要求頒發禁制令，指房委若出售公屋周邊設施，會破壞房委提供適合康樂設施的承諾，違反《房屋條例》第4條，但法院昨日已判他們敗訴。縱使這2人仍可上訴，筆者相信領匯應可如期上市，不會因是次訴訟而叫停招股活動，令物業移交的時間受阻。
倘若領匯能如期上市，在貨源僧多粥少下，相信其股價被搶高的情況難免。而今次領匯成功推出，預計明年將有更多地產公司把各類型REITs推出市面，其吸引程度則要視乎息率、經濟氣候及管理層質素而定。
至於落實抽得領匯的讀者，以短炒而言，假如單位價格上市初期股價有3成以上升幅，其股息率將降至5厘以下，各位可考慮先行沽貨，待股息率重回5厘以上才再次購入。至於領匯的中長線升值潛力，仍與樓市發展如資產升值及租金收益掛鈎。
至於未來香港若追隨美國加息，會否推低領匯及其他REITs的股價？答案並非必然。美國於80年代處於加息周期，但當年REITs的價格卻照升如儀，原因是當年美國加息是旨在控制通脹，而房地產則被視為對抗通脹的工具，故REITs繼續備受投資者追捧；而當息口向下時，這類以現金收益為主的資產更會水漲船高。所以過去的數據顯示，REITs的表現往往緊貼股市多於債券。
假如各位未能滿足於所獲分配的領匯數量，而又欲投資於相近的項目，本地有兩隻認可的基金可予留意，包括新地寶聯及駿利（Janus）旗下的美國房地產信產基金，後者主力投資於美國REITs，持有項目更為均衡。此外，環球高息債券基金的風險回報比率，也不較REITs遜色。
除了本地市場外，鄰近獅城REITs的發展亦漸受關注。例如由香港多個地產商合組的新達城（SuntecREITs），上周於新加坡主板掛牌，首天價格便升逾1成，按收市價計算，05/06年度預期派息計算的息率，由發售定價的6.13厘下降至5.57厘。是次新達城公開發售，公眾認購部份獲10.6倍認購額，配售部份認購額更為13.7倍。
再回顧年前同樣於新加坡上市的REITs表現，長實旗下置富房地產信託基金（FortuneREITs）過去1年的升幅，最大動力並非來自租金升幅，而是在於削減成本去增加邊際利潤。至於新加坡首隻上市的房地產信託基金CapitaMallTrust，於02年七月中以0.96坡幣掛牌，於掛牌後10個月，股價一直介乎1元至1.05坡元之間，直至03年中才開始攀升，主要受惠於近兩年的收購行動，令其資產及盈利壯大。
黃敏碩
亨達投資研究聯席董事
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