上月5日推介新世界發展（017），新世界由7.20元在3周內急升至9.25元，上破年初8.44元高位，近期調整至8元邊緣，又到值得再上車時刻。
■紅灣半島事件，鬧得滿城風雨，最終結果如何，難以估計，新世界透過持有54.10%的新創建（659），實益擁有紅灣半島27%。最樂觀估計，紅灣半島若重建，新世界可分佔盈利估計17億元，每股增值約0.50元。對股東最無可奈何的結果，是新世界亦不會有損失，最多是「見財化水」。
■04年（6月年結），新世界營業額256.53億元，增22%，連續第2年虧損，蝕9.76億元；03年虧損為47.08億元。去年虧損，主要受附屬公司新世界信息（301）就電訊科技撥備43.92億元所拖累。不計特殊項目，04年業績受惠於地產復甦，經常盈利達15億元，而03年則為虧損9.92億元。
■05年，新世界將恢復盈利。去年售樓面積114萬方呎，較03年增逾70%。今年，估計可售177萬方呎，再增55%，除了面積大增之外，每方呎樓面利潤亦上升。假設再無撥備，預測盈利18億元，每股0.52元，預期PE15.8倍。
新世界04年核數師報告調查對帳目發表有保留的意見，涉及一些索償及可能撥備項目。個別證券商估計潛在撥備逾25億元，若然撥盡，則新世界05年仍有虧損。但特殊撥備不可能年年皆有，集團某一個年度業績是榮是辱，不宜過份計較。
■新世界的「炒賣點」，不在於PE高低，而在於資產值高，股價折讓大。04年6月底，每股帳面NAV15.74元，股價折讓48%，較任何中大型地產股大。持有投資物業、酒店、待售樓宇總共485億元，假設平均升值20%，則每股實際NAV可達18.60元，股價實際折讓高達56%。
■早前信和置業（083）發售可換股債券，恒隆地產（101）又先舊後新配股。地產股急升後，通常惹來乘高集資疑雲。
新世界去年配股供股集資共66億元，去年售樓資金回流，今年6月底借貸淨額216億元，淨負債比率39.7%，未來售樓現金進一步回流，負債比率進一步下降，集資的迫切性有限。
●在中大型地產股中，新世界NAV折讓最大，再破上月高位9.25元，機會頗高。
明年樓市若如一般地產商估計仍然向上，新世界明年升越10元見11-12元，機會超過一半。
何車