「領匯」正式公開招股，勢掀搶購熱潮。現時領匯的配股比例是：國際配售佔7成、9家外資基礎投資者佔2成，而散戶則佔1成。若果散戶超額認購達50倍至100倍，便會透過回撥機制把散戶接貨比例提高至五成。據悉是次國際配售已足額認購，令不少機構投資者改循散戶途徑入飛，故相信領匯要獲得散戶超額認購100倍比例，並非難事。
市場預期許多投資者會透過借孖展認購，希望能獲配更多股數，惟這是否化算，得視乎借貸息率會否抽高，以致投資成本增加而定。
假設以9成孖展認購100萬元領匯，借貸息率為3厘，以7天計算，利息成本為517.8元（90萬x0.03x7/365），如果僅能抽得1手領匯的話，則股價的打和點為11.87元。至於政府會否做到「每人1手」的分配原則，抑或再將散戶認購比例增至75%，甚至把部份股份發售給強積金，則需拭目以待。
由於息率及價格可升可跌的關係，REITs不是絕對保本。不過根據美國及亞洲區過往發展REITs產品的經驗來看，一般皆能達到「有升有息」的效果。
以日本及新加坡為例，兩地分別於2000年11月及2001年11月推出REITs產品。雖然初推出時遇上市道欠佳，認購反應未算理想，惟在過去1年，日本及新加坡上市的REITs價格平均升幅為32.3%及44.4%，較當地股市分別高出31.7%及29.5%。
澳洲發展REITs遠較區內其他市場為早，於90年上市的ListedPropertyTrusts，上市之初市值不足50億澳元，直至92年政府將LPTs列入為強積金計劃的認可投資後開始受到追捧，現時總市值已升至510億澳元，去年該項目組別亦較當地股市多升約7%，本地政府實可以此為鑑。
至於息率方面，現時領匯提供的息率高達6.86厘，與10年期外滙基金票據比較，息差介乎3.26至3.55厘。假設該基金正式掛牌後股價上升2成，息率便會降至5.54厘，令其息差收窄至2.24厘，惟此息差與日本及新加坡相近，較澳洲同一指標的約1.3厘則明顯較為吸引。
不少投資者會憂慮領匯的升值潛力，以及其價格高於物業資產淨值的情況能否持續。根據多間外資券商報告指出，REITs上市後價格相對資產值出現溢價，於海外市場十分普遍。
像近年剛崛起的日本及新加坡的房地產信託基金，其平均價格便較物業資產淨值分別高出55%及26%，發展較為成熟的美國及澳洲的零售物業REITs，作價分別較資產淨值高出44%及29%。所以是次領匯倘以發售上限價10.83元定價，再假設掛牌後股價上升2成，令股價相對資產值的溢價擴大至3成，仍屬市場可接受的價格水平。
黃敏碩
亨達投資研究聯席董事
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