領匯（2382）昨日開始接受認購申請，個別銀行一大清早便出現「人龍」，排隊等候索取認購申請表。近日不少報道差不多是一致「唱好」領匯，今日不如跟讀者一談領匯之風險因素，讓大家對領匯有較明確的認識。
上周在一投資研討會中，筆者察覺部份投資者有一錯誤的概念，就是以為只要領匯持有的物業有穩定之租金收入，即使未來本港地產市道再出現如早年般大幅波動、地產價格下跌，領匯也會如常派發高達6厘的股息。
不少朋友誤以為只要領匯有租金收入，便一定可將大部份租金扣除其他一般開支，作股息派給股東。雖然領匯可派發股息的多寡，租金收入是其中一個重要因素，但並非最後派息的主要因素，因為根據領匯的招股文件顯示，領匯將會向其基金單位持有人，派發相等於領匯「可分派收入總額」的100%之款項，而不是其租金收入！因此，即使領匯持續有租金收入，但在某些情況下，領匯可能會減少股息或甚至不派股息。
由於領匯派息的金額，是視乎該年的「可分派收入總額」而定，故此在某些情況下，領匯可能出現租金收入如常，但「可分派收入總額」下跌而減少（或停派）股息的情況，其中一最簡單例子便是領匯的物業估值下跌。
根據領匯的會計政策，它持有的物業須每年重估價值，故此，假設某年本港地產市道再次出現下跌，領匯持有物業估值便可能會相應下調，因而出現減值的情況（就如數年前，不少地產股因物業價格下跌而要減值及為其作撥備）。由於物業減值會導致領匯的損益帳出現非現金費用，最終可能令該年度之綜合純利大幅減少，因而減低了「可分派收入總額」之金額，因而影響到該年領匯派息的金額。
另一方面，由於領匯是一房地產基金，根據守則規定，領匯的借貸水平不能高於資產總值的35%，故此，日後一旦地產市道下跌，可能令領匯的資產總值下跌。其管理人為了達到領匯之借貸不高於資產值35%的規定，便須保留可分派的資金，最終可能會大幅減少可派發的股息。
綜合來說，大家切勿誤以為領匯有租金收入，便一定可派發6厘多股息，因為其物業一旦減值，亦會影響其派息金額。故此，日後當讀者預知或察覺地產價格將會再度大幅下挫時，便可能是考慮減持領匯的時候了。
譚紹興
電郵：